近日，財政部發(fā)布的2018年4月財政收支情況顯示，全國土地出讓收入1.8萬億，增長超過40%，創(chuàng)下1987年土地有償轉(zhuǎn)讓以來同期賣地收入最高紀(jì)錄及最高增幅。
供應(yīng)火熱，不失為房企囤糧的良機，但買地不單是一個“靠天吃飯”的活兒，還在于眾玩家壓注市場走向的膽量，以及背后資金實力的較量。
2018年，龍湖地產(chǎn)延續(xù)著上一年拿地的熱情，在前兩個月獲得了22宗地塊。不過，到了3-4月，龍湖的拿地節(jié)奏很快放緩了下來，獲取7宗地塊。1-4月，龍湖拿地總金額369億?？炻?，龍湖投資的邏輯是什么？
在年初業(yè)績會上，龍湖地產(chǎn)管理層曾就拿地節(jié)奏回應(yīng)表示，公司拿地并無緊迫感，而是根據(jù)市場形式從容判斷，平衡負(fù)債率與發(fā)展的節(jié)奏。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，即便是在2017年加大土地儲備獲取的情況下，龍湖地產(chǎn)過去幾年的凈負(fù)債率仍然一直維持平穩(wěn)下降的趨勢。
踩點拿地策略
2018年1-4月，龍湖地產(chǎn)共獲取29宗地塊，權(quán)益建面470.7萬平方米，權(quán)益地價369億元，大部分集中于1-2月份獲得。其中，4月獲取的權(quán)益建面30.8萬平方米，權(quán)益地價16億元。
據(jù)年初管理層在活動上透露，龍湖選擇在前兩月加大投資力度是基于對市場及地價的判斷。選擇在市場競爭“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。
管理層也稱，全年買地份額跟公司增長是匹配的，2017年買地花費740億元，2018年肯定會略增一點，但不會突跳。
具體而言，龍湖拿地聚焦于一二線城市并圍繞都市圈內(nèi)城市群適度下沉布局，同時要求將單個項目的開發(fā)規(guī)?？刂圃谶m當(dāng)?shù)乃?，目的是提升可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)率。
經(jīng)年初的一番擴張之后，龍湖地產(chǎn)將布局的城市范圍由33個擴張至37個，首次進(jìn)入南昌、南通、鄭州及石家莊四個城市。
對于2018年的布局思路，龍湖地產(chǎn)延續(xù)“穩(wěn)健迅捷”的投資策略，以應(yīng)對投資弱市下的波動風(fēng)險，抓住機會以積極合理價格補倉，并尋求持續(xù)的行業(yè)收并購機會。
譬如，今年2月，龍湖底價獲取青島華訊方舟地塊（集團(tuán)權(quán)益占比80%）。該地塊位于城陽區(qū)核心，緊鄰龍湖熱銷項目悠山郡，生活及商業(yè)配套完善。項目占地面積14.97萬平方米，總規(guī)劃建筑面積26.67萬平方米（權(quán)益規(guī)劃建筑面積21.34萬平方米），權(quán)益地價9.13億元，折合樓面價4279元/平方米。
3月，龍湖攜手億城地產(chǎn)2.36億元競得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規(guī)劃建筑面積15.7萬平方米，容積率1.0，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。龍湖本次土地亦為底價獲取，折合樓面地價約1500元/平方米。
2018年，龍湖地產(chǎn)銷售目標(biāo)是2000億，全年安排的貨值達(dá)到了3000億，只需完成66.7%的去化率就可以完成目標(biāo)，接近去年全年的去化情況。
規(guī)模擴張支點
在年初業(yè)績會上，龍湖地產(chǎn)管理層曾就拿地節(jié)奏表態(tài)稱，龍湖拿地并無緊迫感，而是根據(jù)市場形勢從容判斷，平衡負(fù)債率與發(fā)展的節(jié)奏保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債表。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，在2011年至2015年，龍湖規(guī)模穩(wěn)中有增。2016年及2017年，規(guī)模提速明顯，分別實現(xiàn)了超過60%及70%的增長。
2017年提速之時，龍湖地產(chǎn)明顯加大了對土地的投入，全年獲取超過2000萬平方米土地儲備，總土地儲備升至5458萬平方米，權(quán)益面積3900萬平方米。
在加快布局之際，龍湖地產(chǎn)并沒有明顯體現(xiàn)出效率與規(guī)模此消彼長的特點。相反的是，龍湖的負(fù)債情況仍然處于行業(yè)相對健康的水平，穩(wěn)定在60%以下。
過去五年，龍湖地產(chǎn)持續(xù)保持著年末凈負(fù)債率持續(xù)下降的趨勢，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資產(chǎn)民營房企凈負(fù)債率最低。
據(jù)悉，60%的年末凈負(fù)債率是龍湖在做投資決策時非常重要的一條準(zhǔn)繩，并因此形成了態(tài)度積極但決策審慎的投資風(fēng)格。
今年3月份，龍湖地產(chǎn)管理層曾對媒體表示，公司對資產(chǎn)負(fù)債表有著嚴(yán)格的管理與限制，土地投資嚴(yán)格依據(jù)負(fù)債表的承受程度，公司不會一味通過加杠桿來增加規(guī)模，而是要求實現(xiàn)有機增長。
2018年，在拿地方面，龍湖也將繼續(xù)保持節(jié)奏平衡、不采取激進(jìn)態(tài)度。至于全年購地資金的安排，龍湖此前的回應(yīng)是“量入為出”。
審慎原則下減少高風(fēng)險投資的同時，龍湖低融資成本優(yōu)勢也使其在對項目的投資回報上，擁有更多的騰挪空間。
近幾年，龍湖地產(chǎn)平均融資成本與凈負(fù)債率的趨勢如出一輒，走出了一條穩(wěn)步下降的折線。
年報顯示，龍湖平均借貸成本由年利率4.92%降至4.5%，在民企中是數(shù)一數(shù)二的水平，與華潤、中海等國企相近。
得益于對投資節(jié)點的把控，龍湖地產(chǎn)2017年末的平均土儲成本僅占當(dāng)期售價的約30%。加上更具優(yōu)勢的融資成本，以及多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的操盤能力與相應(yīng)的溢價空間，2017年龍湖集團(tuán)毛利率達(dá)到33.9%。
