金融機構(gòu)搶灘長租房市場

    在政府、房地產(chǎn)企業(yè)大力支持下，長租房市場蓬勃發(fā)展的同時，金融機構(gòu)通過各種途徑進(jìn)駐長租房市場。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，目前，住房租賃專項REITs產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)500億元。偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示，由于成本較高，長租房市場整體處于虧損狀態(tài)，少數(shù)存在微利；亟需創(chuàng)新性金融解決方案，引入低成本資金。

    金融機構(gòu)搶灘

    2017年7月，住建部會同有關(guān)部門在全國選取了首批12個重點城市，開展住房租賃試點。隨后，全國超過50個城市發(fā)布了支持住房租賃的政策。此后，長租房市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，以銀行為代表的金融機構(gòu)通過租賃貸款、長租房專項REITs產(chǎn)品、ABS等創(chuàng)新金融產(chǎn)品進(jìn)入住房租賃市場。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，目前，各大房企通過金融機構(gòu)發(fā)行REITs數(shù)量超過500億元。

    此外，多家國有商業(yè)銀行加大長租房市場參與力度。以工商銀行（6.73+0.45%）為例，北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、北京城建集團(tuán)、首開集團(tuán)、亦莊控股、中糧地產(chǎn)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來五年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。建設(shè)銀行（8.06+0.25%）則是在參與地區(qū)數(shù)量上占據(jù)絕對優(yōu)勢。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，建設(shè)銀行目前已經(jīng)與近30個地級市簽署住房租賃領(lǐng)域合作協(xié)議。

    業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)銀行資金雄厚，使其可以用較小的資金壓力進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場；而其較強的資產(chǎn)證券化水平，則可以進(jìn)一步實現(xiàn)租賃資產(chǎn)資金盤活的可能性，從而為商業(yè)銀行進(jìn)入住房租賃市場提供了良好契機。

    關(guān)于金融機構(gòu)入駐租賃市場的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，銀行目前提供的租賃信貸產(chǎn)品，很可能出現(xiàn)資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對貸款者的審核。

    降低融資成本

    銀行等金融機構(gòu)通過創(chuàng)新產(chǎn)品等搶灘長租房市場，可以提供成本較低的資金。偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示，目前長租房行業(yè)是虧損的，可能少數(shù)是微利狀態(tài)?？偨Y(jié)起來主要是“三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。對租戶來說，長租公寓因為增加了營建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果說破解，短期依靠房價下跌是不現(xiàn)實的，而房租上漲與居民收入密切相關(guān)，所以房租短期也不會大幅上漲。這就需要利用創(chuàng)新性的金融解決方案，引入低成本資金。國內(nèi)目前的REITs、ABS都是過渡性產(chǎn)品，與國外真正意義上的資產(chǎn)證券化差別很大，需要相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，引進(jìn)真正意義上的住房租賃創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

    旭輝控股總裁林峰表示，國外的長租房市場也是微利狀態(tài)。但是微利不等于不盈利，規(guī)模大了利潤自然可觀。目前各大房企都希望把長租房規(guī)模先做起來，就是這個道理。長租房領(lǐng)域的發(fā)展主要有兩種模式，一種是輕資產(chǎn)模式，即以租賃物業(yè)的方式，通過合作，以較低成本入駐；另一種是重資產(chǎn)模式，對看好的物業(yè)直接購買，發(fā)行“儲架式”長租房REITs產(chǎn)品就是為了實現(xiàn)這一目的。

    關(guān)于國內(nèi)REITs產(chǎn)品與國外REITs的不同，林峰對中國證券報記者表示，目前國內(nèi)產(chǎn)品有一定期限，過了這個期限需要續(xù)約。隨著相關(guān)政策落地，會陸續(xù)與國外住房租賃市場相關(guān)金融產(chǎn)品看齊。這些產(chǎn)品的推出，為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。