房價告別“只漲不跌” 加速房地產(chǎn)市場大分化時代來臨

    本報記者 王麗新 見習(xí)記者 郭冀川

    在因城施策的背景下，各地房地產(chǎn)市場的差異化日益明顯，而新冠疫情的出現(xiàn)，也加速了房地產(chǎn)市場分化。中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組日前在2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）——城市房價預(yù)警與房企品牌價值測度》指出，房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。

    報告顯示，樣本城市中，9城房價距最高點跌幅超15%，其中個別城市的房價出現(xiàn)腰斬。跌幅前三的城市中，廊坊下跌幅度最大，相比2017年的高位跌幅達(dá)46.9%，而青島、天津則相較峰值下跌20%以上。

    由于一定范圍波動為市場常態(tài)，多數(shù)下跌城市房價變動仍屬于穩(wěn)中有降的范圍，如果將時間維度拉長，與歷史高點相比，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度的房價調(diào)整。

    緯房指數(shù)顯示，樣本城市中，另有30個城市房價可能已超過2018年1月以來的高點，其中包含一線城市1個，二線城市5個，三四線城市24個，有些城市出現(xiàn)2016年以來第二波上漲，有些城市仍屬于第一波上漲的余波或補漲。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華對《證券日報》記者表示，房價上漲的原因較為復(fù)雜，除了宏觀大環(huán)境因素、城市自身供給不足的原因外，也有可能是城市經(jīng)濟基本面出現(xiàn)了重大利好。而今年新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，也在一定程度上加速了房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨，房價局部大漲大跌風(fēng)險將成為防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重點。

    不僅各地房價面臨分化，房企的品牌溢價也呈現(xiàn)明顯差異。報告顯示，在存量房市場上，品牌價值TOP10房企的平均品牌溢價率為15.8%，其中第1位的房地產(chǎn)企業(yè)平均品牌溢價率為22.69%，第10位房地產(chǎn)企業(yè)平均品牌溢價率為12.61%。品牌價值TOP50房企的平均品牌溢價率為9.5%，最低平均品牌溢價率為4.07%，這在一定程度上表明TOP50房企的平均產(chǎn)品品質(zhì)和消費者市場認(rèn)可度高于社會一般水平，存量房市場存在品牌價值。

    而137個近三年的房地產(chǎn)百強企業(yè)中，有28個百強房企存在品牌負(fù)溢價。報告指出，對存量房市場的企業(yè)品牌價值測度，既能為消費者購房決策提供參考，也可以為企業(yè)品牌戰(zhàn)略決策提供依據(jù)，還可以作為存量房估價的重要參照數(shù)據(jù)。

    由于住房消費升級需求仍是市場主要需求之一，這也倒逼一些房企更加重視開發(fā)和銷售產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌價值。那些注重產(chǎn)品建設(shè)的房企優(yōu)勢明顯，并緊隨市場需求的變化，提煉出更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品邏輯。

    在論壇現(xiàn)場，58同城副總裁、安居客新房總經(jīng)理趙彤陽對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著變革，用戶正在逐漸成為定價權(quán)最核心的主體之一，隨著用戶影響力越來越大，行業(yè)也將迎來營銷模式變革。

（編輯 孫倩）