險資獲準(zhǔn)進(jìn)入長租市場 “錢從何處來”問題望緩解

    ■本報記者 傅蘇穎

    6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關(guān)要求，并于即日起施行。

    《通知》明確，保險公司通過直接投資、保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應(yīng)位于人口凈流入的大中型試點(diǎn)城市，滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。

    交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹昨日對《證券日報》記者表示，險資的進(jìn)入有利于解決困擾住房租賃市場發(fā)展的一大核心問題，即“錢從何處來”的先天難題。長租項目的經(jīng)營通常包含兩個階段的成本，一是前期拿地新建或拿房改建的成本，二是后期運(yùn)營管理和物業(yè)維護(hù)的成本。其中前期投入建設(shè)的資金量較大，僅靠租金作為回款來源會導(dǎo)致回收期限較長、資本周轉(zhuǎn)效率低等問題。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心保險研究室副主任朱俊生昨日對《證券日報》記者表示，由于長租市場需要期限長、體量比較大的資金，而險資特別是壽險又具有負(fù)債期限較長的特點(diǎn)，可以說其與長租市場的資金需求相對契合度比較高。

    值得關(guān)注的是，《通知》要求采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100%（含）以上，采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。

    另外，《通知》要求保險機(jī)構(gòu)督促各類主體規(guī)范項目建設(shè)管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進(jìn)出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運(yùn)行、專款專用；保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的風(fēng)險防范。

    朱俊生認(rèn)為，可以看到，《辦法》不僅明確險資參與的方式是間接的，對區(qū)域的選擇也提出建議，同時也對融資方提出了要求，特別是風(fēng)險的監(jiān)督管理，這一系列的風(fēng)險管控，體現(xiàn)出監(jiān)管層對于險資進(jìn)入長租市場的商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注。