多地物業(yè)新規(guī)元旦施行 精準施策規(guī)范創(chuàng)新并重

    本報記者 張薌逸

    12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議（以下簡稱“會議”）在北京召開。會議提出，實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行新模式，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動“物業(yè)服務(wù)進家庭”。

    中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受《證券日報》記者采訪時表示，規(guī)范物業(yè)管理市場、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是當前重要的政策方向，具有深遠意義，既有助于穩(wěn)定住房消費預(yù)期，也能推動房地產(chǎn)市場從“重開發(fā)”向“重運營”轉(zhuǎn)型。

    規(guī)范物業(yè)服務(wù)

    實際上，為提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，北京、深圳等地近期密集出臺物業(yè)服務(wù)新規(guī)，以精準施策破解行業(yè)痛點。例如，自2026年1月1日起，北京將每半年開展一次住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價，綜合評價結(jié)果作為行政主管部門對企業(yè)進行差異化監(jiān)管的依據(jù)；深圳則優(yōu)化了物業(yè)專項維修資金管理，調(diào)整超10萬元項目強制造價審核規(guī)則，賦予業(yè)主大會更多自主決策權(quán)，以回應(yīng)“維修資金使用難”的民生訴求。

    12月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等多部門聯(lián)合發(fā)布《北京市住宅項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)水平。

    該《辦法》適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合評價及管理工作，明確了綜合評價的評分規(guī)則、評價程序、評價周期、指標體系以及結(jié)果發(fā)布和運用?！掇k法》旨在通過建立完善本市住宅項目物業(yè)企業(yè)的評級制度和評價檔案，定期開展對物業(yè)企業(yè)的綜合評價，評價結(jié)果為廣大業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)和行政部門開展差異化監(jiān)管提供參考。

    今年5月份，北京市人民政府辦公廳曾印發(fā)《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動計劃（2025—2027年）》，其中要求，建立住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價體系。適時出臺住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價管理辦法，對全市住宅物業(yè)企業(yè)進行評價打分，并將評價結(jié)果向社會公布，為業(yè)主自行選聘物業(yè)企業(yè)提供參考。

    彭雨分析稱，北京等地設(shè)立的綜合評價體系，通過設(shè)置清晰的量化指標開展評價，為政府實施分類監(jiān)管、精準施策提供了客觀依據(jù)，從而引導(dǎo)行業(yè)向標準化、規(guī)范化方向發(fā)展。

    今年以來，江蘇、湖南、山西等多地已出臺政策，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。此外，今年6月份上海市房屋管理局發(fā)布的《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動方案》也提出健全“6+N”信息公開機制、實施“四個提升”推進服務(wù)升級、健全“四個機制”促進長效監(jiān)管等舉措，進一步規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為。

    創(chuàng)新資金來源

    “物業(yè)服務(wù)直接關(guān)系居民日常生活體驗，提升服務(wù)質(zhì)量可有效解決設(shè)施維護、環(huán)境治理、安全管理等方面的問題，增強居民幸福感與社區(qū)歸屬感。”彭雨表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社區(qū)治理的重要參與者，專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)能減少矛盾糾紛，促進社區(qū)和諧，助力構(gòu)建“共建共治共享”的基層治理體系。對企業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)有利于提升業(yè)主滿意度與忠誠度，從而提高物業(yè)費收繳率與續(xù)約率，促進企業(yè)經(jīng)營效益增長。

    “物業(yè)服務(wù)與老百姓的急難愁盼問題緊密相連，關(guān)乎日常生活，這無疑是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升的重點方向。從物業(yè)行業(yè)自身來看，當前也需要將提高效率與質(zhì)量作為關(guān)鍵內(nèi)容。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量背后涉及物業(yè)維修基金與房屋體檢的資金來源創(chuàng)新問題，各地正在推進相關(guān)工作。

    彭雨建議，未來可加大政策引導(dǎo)與資金支持力度。如將物業(yè)服務(wù)提升納入老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)等項目的專項資金支持范圍，并通過財稅優(yōu)惠、金融扶持等措施，激勵物業(yè)企業(yè)開展節(jié)能改造、適老化更新等工作，促進行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。同時，也應(yīng)推動政策協(xié)同與精準落地。針對不同城市、不同小區(qū)類型的差異化需求，加強政策細分與場景化設(shè)計，推動物業(yè)服務(wù)政策與城市更新、老舊小區(qū)改造等重大舉措有效銜接，實現(xiàn)分類指導(dǎo)、精準施策。

    “物業(yè)費科學(xué)定價問題以及如何讓老百姓更好地感知到服務(wù)質(zhì)量的提升，是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心要點。”嚴躍進表示，當前各小區(qū)出現(xiàn)了外賣進小區(qū)、電梯占用等新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這些都屬于新的物業(yè)服務(wù)范疇。未來應(yīng)結(jié)合市場反饋較多的訴求，更好地開展相關(guān)工作，提升物業(yè)服務(wù)水平。