應對“行業(yè)風險出清周期” 多地加強房企預售資金監(jiān)管

    本報記者 杜雨萌

    針對房企預售資金的監(jiān)管，不僅舉措更嚴，涉及區(qū)域也在擴大。

    近日，重慶住建委發(fā)布《關于加強房地產開發(fā)項目預售資金監(jiān)管的通知》稱，全市房地產開發(fā)項目預售資金首付款監(jiān)管全部按照預售總額的35%核定；不再執(zhí)行此前有關文件明確的降低預售資金監(jiān)管比例的規(guī)定。

    中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，上述《通知》既響應了7月底住建部等八部門提出的重點整治規(guī)范房地產開發(fā)等領域突出問題，同時也有利于防范化解房地產領域風險，引導房企合理鋪排項目資金。當然，該政策出臺后，預計部分重點布局重慶的房企的資金端將受到一定程度影響，并且在短期資金壓力下，房企拿地預期或有所減弱；為保障其現金流安全，部分房企或將加大營銷力度以實現加快回款。

    據不完全統(tǒng)計，自2020年以來，已有濟南、泉州、東莞、成都、西安、昆明等多個城市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策。

    “加強房企預售資金監(jiān)管，本身就是房地產長效機制的重要舉措之一。”58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，通過加強預售資金監(jiān)管，可有效防止預售資金被挪用現象，進而確保項目有序建設、促進房地產市場平穩(wěn)運行。這一政策再配合“三道紅線”以及“兩集中”管理，預計將加速房地產行業(yè)集中度的不斷提升。于房企而言，摒棄非理性擴張、強化財務穩(wěn)健將是下一步工作的重中之重。

    事實上，早在2010年，住建部發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》就明確提出，要完善預售資金監(jiān)管機制。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。但從實際情況看，挪用資金依然具有一定的普遍性。尤其是個別房企資金鏈斷裂后，更是出現項目不能按時完工，購房者權益無法得到充分保障的情況。

    在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，預售資金監(jiān)管是新房預售制度下，對購房者權益進行保護的一項措施。預售資金對房企而言是一筆“無息負債”，如果過度利用，盡管短期對企業(yè)規(guī)模擴張有一定“助力”，但也蘊含著相應的運營風險。因此，合理的預售資金監(jiān)管對房企健康經營和保障購房者權益都是有利的。

    潘浩對記者分析，當前的樓市調控以及針對房企融資端所提出的“三道紅線”等政策，對房企的運營能力提出了更高的要求。但房企從高杠桿、高周轉率向平穩(wěn)、高質量運營轉型是需要時間和條件的，這一過程也是“行業(yè)風險出清周期”。從這個角度來說，作為行業(yè)預防風險的重要政策，勢必要加強對房企預售資金的監(jiān)管。

    易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，房地產行業(yè)發(fā)展由“高增長”轉向“提質增效”，疊加“三道紅線”背景下的樓市調控持續(xù)，均將對房企資金鏈形成一定壓力。但從另一角度來看，也將倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運營應變能力，更加注重產品質量。未來，預計房企加速施工結算、融資創(chuàng)新、調整投資策略的動力更強，穩(wěn)健的規(guī)模房企的優(yōu)勢有望進一步擴大。

    盡管目前樓市調控已覆蓋銷售端、供給端、資金端等多個環(huán)節(jié)，但在張波看來，后續(xù)針對房企的監(jiān)管重點，還可進一步聚焦在財務安全、工程質量以及銷售合規(guī)等方面。如強化銷售合規(guī)性，對銷售環(huán)節(jié)的有序性進行管理。

（編輯 崔漫 才山丹）