公募REITs市場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴容

    本報記者 昌校宇

    最新市場動態(tài)顯示，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT已于近日正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復。這是國內(nèi)首單聚焦汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的基礎設施REITs項目。與此同時，存量產(chǎn)品擴募與新項目申報穩(wěn)步推進，5月9日，中金廈門安居REIT擴募申請和中金唯品會奧特萊斯REIT申報雙雙獲得上交所受理。

    中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT首次發(fā)行擬投資的基礎設施資產(chǎn)分別是位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)融興北一街11號院的高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N12-1地塊建設項目、位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)融興北一街4號院的高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N20-1地塊建設項目。基礎設施資產(chǎn)聚焦高端汽車和新能源智能汽車產(chǎn)業(yè)，功能定位為圍繞“高端裝備+智能制造+創(chuàng)新研發(fā)”三大領(lǐng)域，打造集“產(chǎn)、研、展、服、綜合配套”于一體的高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件“超級工廠”。基礎設施資產(chǎn)當前入駐企業(yè)主要為知名整車企業(yè)和智能駕駛企業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套產(chǎn)品和服務。

    中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的發(fā)起人為北京亦莊投資控股有限公司（以下簡稱“亦莊控股”），原始權(quán)益人為亦莊控股全資子公司北京亦莊盛元投資開發(fā)集團有限公司（以下簡稱“亦莊盛元”）。亦莊控股投資興建了較多高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目，總建筑面積近400萬平方米，承載企業(yè)5000余家，其中高新技術(shù)企業(yè)391家。亦莊盛元作為亦莊控股體系內(nèi)服務于“科技園區(qū)開發(fā)運營”板塊的專業(yè)主體，聚焦“高端特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運營商”的戰(zhàn)略定位。截至2024年末，亦莊控股和亦莊盛元體系內(nèi)優(yōu)質(zhì)可擴募資產(chǎn)賬面原值（或總投）合計超過130億元，擴募資產(chǎn)儲備豐富。

    談及園區(qū)基礎設施REITs的投資價值，中信證券股份有限公司首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示：“此類項目具有穩(wěn)定的分紅收益和潛在交易機會雙重價值。”

    從市場整體發(fā)展態(tài)勢來看，今年以來，公募REITs市場明顯活躍。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月15日，年內(nèi)已有7只產(chǎn)品上市，發(fā)行總規(guī)模約120.58億元。此外，還有10余單新項目正在排隊入場，其中不乏數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域的“首單”項目。

    伴隨公募REITs發(fā)行常態(tài)化，擴募進程也顯著加速。5月9日，中金廈門安居REIT擴募申請獲得上交所受理。基金管理人中金基金管理有限公司（以下簡稱“中金基金”）相關(guān)人士表示：“本次擴募是中金廈門安居REIT對基金‘首發(fā)+擴募’雙輪驅(qū)動的有益實踐，擴募有望助力基金在持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的同時實現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值。”

    根據(jù)申報材料，中金廈門安居REIT本次擬購入的基礎設施項目均位于廈門市，分別是思明區(qū)的保障性租賃住房林邊公寓項目、湖里區(qū)的公共租賃住房仁和公寓項目。兩項目建筑面積合計89917.98平方米，共2689套租賃住房。

    中金基金相關(guān)人士表示，本次購入基礎設施項目后，中金廈門安居REIT將同時擁有保障性租賃住房和公共租賃住房兩類租賃住房資產(chǎn)，本次擴募有助于繼續(xù)鞏固中金廈門安居REIT在管理房源套數(shù)及面積方面的領(lǐng)先優(yōu)勢，同時將有效增加基金在廈門市各區(qū)域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋，有利于拓展基金持有的租賃住房資產(chǎn)組合，分散基金資產(chǎn)組合風險。

    另據(jù)滬深交易所官網(wǎng)信息統(tǒng)計，今年以來，還有多只存量產(chǎn)品的擴募申請取得實質(zhì)性進展。其中，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園REIT、中航京能光伏REIT等多只產(chǎn)品擴募申請已獲反饋，華夏北京保障房中心租賃住房REIT擴募申請已獲批。

    明明認為擴募加速對我國公募REITs市場發(fā)展具有多重積極意義：“借鑒國際成熟市場經(jīng)驗，擴募是REITs實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的常規(guī)路徑。一方面，通過持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既能擴大基金規(guī)模，又能優(yōu)化資產(chǎn)組合配置，在分散投資風險的同時一定程度上提升現(xiàn)金分派率；另一方面，持續(xù)擴募有助于增強市場流動性，激發(fā)公募REITs的權(quán)益屬性，為投資者創(chuàng)造長期穩(wěn)健回報。”