從品類豐富到價值深化 商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點開啟市場新征程

    本報記者 田鵬

    11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點的公告》（以下簡稱《公告》）并向社會公開征求意見。這標志著境內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”）試點正式啟動，REITs市場迎來新一輪擴容。

    《證券日報》記者了解到，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）正在推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點工作，相關(guān)配套規(guī)則同步征求市場意見。

    深交所相關(guān)業(yè)務負責人表示，接下來，將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開展系統(tǒng)適配性改造，聯(lián)合市場各方做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目培育和儲備，穩(wěn)步推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，持續(xù)增強多層次資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效。

    多重價值賦能行業(yè)加速轉(zhuǎn)型

    當前，在新型城鎮(zhèn)化進程深化、新質(zhì)生產(chǎn)力加快落地的趨勢下，商業(yè)不動產(chǎn)的長期增值潛力持續(xù)釋放；而當前市場利率整體下行的環(huán)境，更賦予這類資產(chǎn)突出的配置價值。而作為資本市場盤活存量資產(chǎn)、服務實體經(jīng)濟的重要利器，公募REITs的產(chǎn)品特性與商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展需求天然契合，為行業(yè)盤活存量、實現(xiàn)價值兌現(xiàn)提供了關(guān)鍵路徑。

    因此，商業(yè)不動產(chǎn)REITs可謂應運而生。所謂商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

    為規(guī)范這類產(chǎn)品發(fā)展、充分發(fā)揮其資本市場功能，《公告》明確，基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。此外，商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    對此，業(yè)內(nèi)人士認為，從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國REITs市場堅持服務實體經(jīng)濟，現(xiàn)階段推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，對于經(jīng)濟發(fā)展、地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)等都具有深遠的意義。

    具體來看，一是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域存量規(guī)模為40萬億元，發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮促消費擴投資穩(wěn)經(jīng)濟功能。二是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。伴隨不動產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，房地產(chǎn)行業(yè)建立“投-融-管-退”發(fā)展模式是主流方向和大趨勢。發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“三高”開發(fā)模式轉(zhuǎn)向資產(chǎn)精細化運營管理模式，有助于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。三是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕重分離、經(jīng)營模式多元化。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)，能夠打通不動產(chǎn)募投管退價值鏈，兼任開發(fā)商、運營商和管理人等多重角色，同時獲取物業(yè)開發(fā)利潤、物業(yè)重估和增值收益、經(jīng)常性租金收益和基金管理費用。

    市場朝著更多元、更成熟的方向邁進

    事實上，經(jīng)過近五年的實踐探索，我國公募REITs市場始終錨定市場化、法治化發(fā)展方向，實現(xiàn)了從無到有的跨越式發(fā)展，已成長為規(guī)模達千億級的資本市場新興板塊。

    據(jù)市場公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月28日，全市場已有77只REITs產(chǎn)品上市交易，累計募集資金突破2000億元，總市值約2200億元；資產(chǎn)類型覆蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多個領(lǐng)域，品類布局持續(xù)完善。

    尤為值得關(guān)注的是，2024年以來，滬深交易所全面推進REITs常態(tài)化發(fā)行進程，先后落地首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs、首單水利設(shè)施REITs及首批數(shù)據(jù)中心REITs，不僅進一步豐富了REITs資產(chǎn)譜系，更充分發(fā)揮了市場規(guī)模效應與示范引領(lǐng)作用。

    此外，從市場表現(xiàn)來看，我國公募REITs整體展現(xiàn)出較強的抗風險能力和配置價值。二級市場上，多數(shù)產(chǎn)品交易活躍度保持穩(wěn)定，流動性水平逐步提升，成為市場穩(wěn)定運行的核心支撐。分紅層面，已上市REITs均嚴格按照監(jiān)管要求履行分紅承諾，歷年分紅率保持在相對穩(wěn)健區(qū)間，為投資者提供了持續(xù)、可預期的現(xiàn)金回報，凸顯出公募REITs作為“類固收+”資產(chǎn)的核心優(yōu)勢。

    以深圳證券交易所市場為例，截至11月28日，深交所共上市25只REITs，總市值約721.45億元，涵蓋主要資產(chǎn)類型，相關(guān)產(chǎn)品較發(fā)行價平均上漲12.38%，累計分紅125次，分紅總金額約81.37億元，反映了產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

    與此同時，市場定價機制也日趨成熟，產(chǎn)品價格與底層資產(chǎn)基本面的聯(lián)動性不斷增強，脫離基本面的非理性波動顯著減少，反映出市場對REITs價值的認知更加理性。值得一提的是，隨著資產(chǎn)類型的持續(xù)擴容，不同品類REITs的差異化表現(xiàn)也逐步顯現(xiàn)，消費基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等新類型REITs憑借與新質(zhì)生產(chǎn)力、消費升級趨勢的契合度，獲得市場更多關(guān)注，進一步豐富了投資者的配置選擇，也為公募REITs市場注入了新的增長動能。

    整體來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動，既是我國公募REITs市場規(guī)模擴容、品類完善的必然選擇，也是資本市場服務實體經(jīng)濟、助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵舉措。隨著配套規(guī)則落地與試點項目推進，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有望進一步激活萬億元商業(yè)不動產(chǎn)存量市場，為經(jīng)濟穩(wěn)增長、行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新活力，也將推動我國REITs市場朝著更多元、更成熟的方向邁進。

（編輯 郭之宸）