打造REITs排頭兵 滬市16單REITs代表即將集中亮相2025年度業(yè)績說明會

    本報記者 毛藝融

    4月9日至10日，上交所將舉辦滬市REITs 2025年度業(yè)績說明會——“打造REITs排頭兵”主題周，16單REITs代表項目將逐一召開業(yè)績說明會，向市場集中展示2025年度運營成果與發(fā)展亮點。

    記者發(fā)現(xiàn)，這16單REITs在經(jīng)營業(yè)績、投資者回報和機制建設等方面表現(xiàn)突出，體現(xiàn)了滬市REITs在打造資產(chǎn)上市平臺、深化市場生態(tài)建設等方面的優(yōu)勢亮點。

    重運營

    助力業(yè)績穩(wěn)健向好

    公開數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs已全面完成2025年年度報告披露。全年52只產(chǎn)品收入合計達145億元，同比增長71%；可供分配金額合計88億元，同比增長42%。二級市場上，滬市REITs 2025年除權價格平均上漲6.3%，計入分紅再投資的復權價格漲幅達11.9%；全年累計實施分紅110次，金額近78億元，較上年增長30%。

    即將亮相本次業(yè)績說明會的16單排頭兵項目，正是上述良好表現(xiàn)的集中縮影。從業(yè)績數(shù)據(jù)看，16單項目2025年平均營收完成度達100%，平均現(xiàn)金流完成度103%，整體運營表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平。多數(shù)項目營收與現(xiàn)金流完成度超過預期目標，其中唯品奧萊REIT以129%的營收完成度和138%的現(xiàn)金流完成度領跑全場，華潤有巢、廈門安居、京保REIT等租賃住房板塊產(chǎn)品亦紛紛突破100%關口，展現(xiàn)出較強的主動運營能力。

    二級市場表現(xiàn)方面，16單排頭兵項目中絕大多數(shù)實現(xiàn)正收益，年內復權平均漲幅約15.1%，顯著跑贏大盤。其中，九州通REIT以44.5%的年內復權漲幅位居首位，物美消費REIT、上海地產(chǎn)REIT和京東倉儲REIT分別上漲40.8%、32.0%和22.7%，體現(xiàn)了市場對優(yōu)質底層資產(chǎn)的認可。

    在投資者回報層面，16單項目2025年合計分紅金額超過14億元，平均每單分紅近9000萬元。國家電投REIT、蘇交REIT和城投寬庭分別以4.16億元、2.46億元和1.31億元的分紅金額位列前三，切實將經(jīng)營成果轉化為投資者的真金白銀。從收益率指標來看，產(chǎn)權類排頭兵項目年化現(xiàn)金流分派率大多維持在3%至4%的合理區(qū)間，經(jīng)營權類項目的全周期內部收益率也具備相應配置吸引力。

    值得一提的是，16單排頭兵覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、消費基礎設施、保障性租賃住房、能源和交通六大細分賽道，業(yè)態(tài)分布廣泛且各具特色。消費板塊項目平均出租率達98%、收繳率接近100%；租賃住房板塊出租率維持95%高位且租金收繳率達100%；能源板塊結算電量超40億千瓦時，國家電投REIT占到其中30%；東久REIT、京東倉儲REIT等園區(qū)更實現(xiàn)了滿租運營。多賽道的全面開花，折射出滬市REITs資產(chǎn)質量的廣度與深度。

    重機制

    推動“好資產(chǎn)”邁向“好平臺”

    如果說穩(wěn)健的業(yè)績是REITs的“面子”，那么日益完善的治理機制則是支撐其長遠發(fā)展的“里子”。記者了解到，16單排頭兵項目之所以能夠脫穎而出，不僅因為“面子”好，更在于它們在原始權益人履職、激勵約束優(yōu)化、擴募推進、信披質量提升和多層次市場參與等維度上做出了積極探索。

    在原始權益人履職方面，越來越多的產(chǎn)業(yè)方開始從戰(zhàn)略高度審視REITs平臺價值。九州通醫(yī)藥集團于2025年4月份任命集團副總經(jīng)理擔任REITs首席運營官，并制定專項履職規(guī)范，推動REITs運營官制度從“有名”走向“有實”。臨港集團則在集團內部設立常態(tài)化REITs專班機制，由集團管理層參與重大決策，為REITs平臺發(fā)展注入持續(xù)的頂層資源支持。這些舉措表明，原始權益人正逐步將REITs定位為長期資本運作平臺而非一次性融資工具。

    激勵約束機制的市場化改革同樣取得實質性進展。臨港REIT規(guī)定將績效運管費的30%直接激勵到崗位個人，東久REIT的這一比例達到85%，特變REIT等更多項目也在2025年落地了直達崗位個人的激勵約束機制。“激勵到人”從框架設計走向真金白銀的分配實踐，將運營成效與一線團隊切身利益緊密掛鉤的制度安排，從根本上激發(fā)資產(chǎn)運營的內生動力。

    擴募作為REITs資產(chǎn)上市平臺的核心生命力來源，在排頭兵項目中尤為突出。臨港REIT率先推出“研發(fā)辦公+工業(yè)廠房”混包擴募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時的9.1億元躍升至26.4億元，翻了近三倍；東久REIT完成首單民營產(chǎn)業(yè)園REITs擴募，打通了民營企業(yè)存量資產(chǎn)盤活的新路徑；京東倉儲REIT則成為首單實施二次擴募的民營公募REITs，持續(xù)打造倉儲物流行業(yè)的資本運作標桿；華潤有巢創(chuàng)新擴募發(fā)售模式，通過向原持有人配售完成擴募。

    此外，京保REIT完成首單租賃住房REITs擴募，廈門安居擴募已獲批待發(fā)售，外高橋、城投寬庭和地產(chǎn)租住也已發(fā)布公告，擴募正在從個別試點演變?yōu)樾袠I(yè)常態(tài)。

    信息披露質量和投資者關系管理的提升同樣可圈可點。凱德商業(yè)REIT在年報中對底層資產(chǎn)所在區(qū)域市場、主動運管舉措做了詳盡清晰的分析，并設立了專屬REITs官網(wǎng)，在信披透明度和可讀性上起到示范作用。部分項目通過多次投資者活動積極回應市場關切，蘇交REIT全年舉辦投資者活動達4次，物美消費、國家電投等也常態(tài)化組織投資者走進項目實地調研，搭建起雙向溝通的信任橋梁。

    更為重要的是，在多層次REITs市場建設方面，排頭兵項目也先行先試。上海地產(chǎn)、凱德、唯品會均已申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs，臨港、東久、京東、外高橋和凱德等均已發(fā)行或推進機構間REITs產(chǎn)品，探索“公募+機構間”雙輪驅動的REITs平臺發(fā)展模式。這些創(chuàng)新不僅拓寬了REITs生態(tài)的邊界，也為未來更多存量資產(chǎn)的培育和孵化提供了可復制的路徑。

    重生態(tài)

    “打造排頭兵”久久為功

    我國公募REITs市場正經(jīng)歷一場從“重發(fā)行”到“重運營”、從“單項目上市”到“資產(chǎn)平臺打造”的深層轉變。上交所在這場轉型中既是市場的組織者、監(jiān)管者，更是投融互信生態(tài)的精心培育者。

    截至目前，上交所REITs市場已成為亞洲重要的REITs交易中心之一，上市產(chǎn)品53只，總市值規(guī)模穩(wěn)步攀升，占全市場比重接近七成。更為重要的是，經(jīng)過近五年的探索與積累，一批經(jīng)營穩(wěn)健、治理規(guī)范、回報可觀、機制先進的標桿項目正在加速成型，它們既是市場的壓艙石，也是后來者的參照系。

    4月9日至10日的“打造REITs排頭兵”業(yè)績說明會，不僅是對這16單REITs過去一年成績的集中展示，更是通過標桿項目發(fā)揮引領示范作用、不斷壯大“排頭兵”隊伍、持續(xù)深化REITs市場生態(tài)建設的重要舉措。

    據(jù)了解，4月13日至17日、4月20日至24日，滬市REITs還將以行業(yè)主題周的形式繼續(xù)舉行2025年度業(yè)績說明會。業(yè)內人士認為，相信隨著越來越多優(yōu)質項目加入“排頭兵”行列，隨著治理安排、激勵機制、擴募路徑和信披標準的不斷成熟，一個“好項目有好待遇”的良性循環(huán)正在形成，滬市REITs服務實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的功能也將得到更充分的發(fā)揮。

（編輯 郭之宸）