萬(wàn)科又陷入“紙板”門(mén)事件 房企為何鐘愛(ài)高周轉(zhuǎn)？

    萬(wàn)科的房子，質(zhì)量越來(lái)越差了……

    01

    萬(wàn)科身陷“紙板門(mén)”！

    今天（1月14日），萬(wàn)科身陷“紙板門(mén)”的新聞刷屏了。

    據(jù)報(bào)道，近期杭州萬(wàn)科旗下多個(gè)樓盤(pán)爆發(fā)業(yè)主維權(quán)事件，原因普遍都與裝修減配、工程質(zhì)量問(wèn)題有關(guān)。

    明明是宣傳的是精裝修的房子，結(jié)果全部偷工減料搞成了簡(jiǎn)配，最令人感覺(jué)到恐懼的是，莫過(guò)于全部用紙做的門(mén)和地板。

    這要是哪天睡著了或者不在家，不懷好意的人直接用棍子就能把門(mén)給捅開(kāi)了，那到時(shí)候會(huì)發(fā)生什么恐怕就難以想象了。

    說(shuō)輕了，這是偷工減料，說(shuō)重了，這就是草菅人命。

    事實(shí)上，萬(wàn)科不僅對(duì)于“外人”的生命不怎么在意，對(duì)“自己人”的也是如此！

    12月29日，上海七寶鎮(zhèn)新龍路號(hào)文路口，上海建工七建公司工地發(fā)生泥土滑坡，塌方200平方，導(dǎo)致3名工人被壓。

    隨后，經(jīng)確認(rèn)，事故中3人全部死亡。發(fā)生事故工地施工方為上海建工七建集團(tuán)。

    據(jù)了解，發(fā)生事故的工地為萬(wàn)科企業(yè)和金地集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的七寶生態(tài)園項(xiàng)目。

    事故發(fā)生后，萬(wàn)科集團(tuán)總裁已第一時(shí)間趕往事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)處理，當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科表示，工友的生命高于一切。

    不過(guò)這話，怎么聽(tīng)怎么刺耳！

    因?yàn)榫驮?8天前的12月1日，貴州省貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)，貴陽(yáng)萬(wàn)科理想城F1-F4號(hào)樓，F(xiàn)5、F7號(hào)樓及地下室G1-G3號(hào)樓及地下室工程，發(fā)生其他類型事故，死亡1人。

    一個(gè)月不到的時(shí)間，四名建筑工人在萬(wàn)科的工地上罹難，你這個(gè)時(shí)候跟我說(shuō)工友的生命高于一切，我也只能用呵呵來(lái)回應(yīng)了。

    而“紙板門(mén)”和工人死亡還只是萬(wàn)科事故中具有代表性的兩個(gè)，萬(wàn)科的“坑”還遠(yuǎn)不止如此。

    鄭州：

    2018年2月，鄭州萬(wàn)科城停車(chē)場(chǎng)發(fā)生200米暖氣管脫落，多輛私家車(chē)被砸。除此之外，鄭州萬(wàn)科城還多次卷入維權(quán)事件。

    武漢：

    8月18日，湖北武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽(yáng)臺(tái)突然出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。

    合肥：

    2018年8月23日上午合肥萬(wàn)科城市之光即將完成的工地上，一名工人在拆除圍擋時(shí)，門(mén)墩突然倒塌，當(dāng)場(chǎng)被砸中身亡。

    陜西：

    今年稍早的10月，有媒體報(bào)道稱，陜西西安萬(wàn)科高新華府發(fā)生塌方，緊臨著一個(gè)工地基坑，深度大約10米左右，整段圍墻及綠化帶塌陷，塌陷區(qū)域距離單元門(mén)不到兩米，目測(cè)塌方路段長(zhǎng)約100米左右。

    中山：

    2018年11月12日下午，中山萬(wàn)科城停車(chē)場(chǎng)局部板面突發(fā)大面積坍塌。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科城位于中山市古鎮(zhèn)海洲。

    從東南的中山到西北的西安，從北方的鄭州到南方的貴陽(yáng)，從東部的上海到中部的武漢，都有萬(wàn)科事故的身影。

    真可以說(shuō)是，地?zé)o分南北，人無(wú)分老幼，人人都有可能掉到萬(wàn)科的“坑”里。

    那么問(wèn)題來(lái)了：

    為什么萬(wàn)科事故出現(xiàn)的越來(lái)越多，越來(lái)越快？

    這個(gè)也許我們可以從萬(wàn)科的提速中找到答案。

    02

    萬(wàn)科開(kāi)啟“高周轉(zhuǎn)”？

    2018年雖然調(diào)控喊得挺厲害，但是房企銷(xiāo)售還是創(chuàng)了新高，排名前10的房企合計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)40334億元。碧桂園、萬(wàn)科、恒大仍然穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)前三強(qiáng)的位置。

    萬(wàn)科以6069.5億元的銷(xiāo)售金額位居排行第二位，僅次于碧桂園。

    而除了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)之外，萬(wàn)科拿地也是一把好手：

    2018年1月5日，萬(wàn)科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力宣布，聯(lián)合萬(wàn)科、TRIWATER基金收購(gòu)凱德在中國(guó)的20個(gè)購(gòu)物中心，總代價(jià)為83.65億元。2018年7月11日，萬(wàn)科集團(tuán)旗下物流地產(chǎn)品牌“萬(wàn)緯物流地產(chǎn)”公布，與太古實(shí)業(yè)有限公司簽約并購(gòu)協(xié)議，萬(wàn)科物流將并購(gòu)太古實(shí)業(yè)旗下太古冷鏈物流資產(chǎn)包。2018年10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多間全資子公司與萬(wàn)科簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》。萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。交易價(jià)款約為32.34億元。2018年11月6日晚間，海航基礎(chǔ)（600515.SH）公告稱，公司子公司海航國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司擬與北京厚樸蘊(yùn)德投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，出售其所持有的廣東興華實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約10.35億元。加上一筆5.47億元的原股東貸款之后，萬(wàn)科在此次收購(gòu)中需要支付約15.82億元。2018年11月10日，嘉凱城公告稱，該公司旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目被萬(wàn)科系以3.55億元的價(jià)格摘得。

    一面瘋狂發(fā)展，一邊瘋狂出事，原因就是一個(gè)字——快，而這也就是高周轉(zhuǎn)的核心，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科雖無(wú)高周轉(zhuǎn)之名，卻在行高周轉(zhuǎn)之實(shí)，如此行事，比之碧桂園之流確實(shí)高明。

    03

    房企為何鐘愛(ài)高周轉(zhuǎn)？

    首先就是某些房企的“優(yōu)秀傳統(tǒng)”，比如碧桂園就有著名的“4568”法，即4個(gè)月賣(mài)樓，5個(gè)月回款，6個(gè)月現(xiàn)金流為正，8個(gè)月再投資。

    其實(shí)大家不知道的是，早在10多年前，萬(wàn)科也極力推崇高周轉(zhuǎn)模式。

    王石曾用"5986"（拿地后5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅）來(lái)描述萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式。

    對(duì)于這種高送轉(zhuǎn)，也可以理解。

    因?yàn)閷?duì)一家房企而言，拿地，建設(shè)，銷(xiāo)售，再拿地是一個(gè)循環(huán)的過(guò)程，在這過(guò)程中，幾乎沒(méi)有房企能夠獨(dú)立出資建設(shè)的，都需要銀行，信貸公司等金融機(jī)構(gòu)貸款。

    在樓盤(pán)的銷(xiāo)售過(guò)程中，除了支付生產(chǎn)成本之外，還要支付高額的利息。所以工程周期越長(zhǎng)，回款速度越慢，貸款部分的利息越大。相應(yīng)的，獲得的利潤(rùn)就越少。

    而另一個(gè)主要的原因是，去年的樓市調(diào)控讓房企面臨著很大的資金流壓力。

    房?jī)r(jià)倒是不漲了，但是能買(mǎi)的人越來(lái)越少了，房子賣(mài)不動(dòng)，這樣就給房企的財(cái)務(wù)帶來(lái)了很大的壓力。

    在這種情況下，開(kāi)發(fā)商就只能有兩個(gè)對(duì)策：開(kāi)源和節(jié)流

    開(kāi)源：把“高周轉(zhuǎn)”做到極致，提高資金效率，說(shuō)白了就是追求“快”。節(jié)流：在建筑材料上省錢(qián)，使用比較差的建材。

    開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，會(huì)直接反應(yīng)在工程質(zhì)量上，這絕不是危言聳聽(tīng)。

    本來(lái)這種房子是不好賣(mài)的，但是那些購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控之后居然比調(diào)控之前還難買(mǎi)房，就不敢再挑了，別人給什么就吃什么唄，而房企為了加快回籠資金就更不在意了，你愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，反正買(mǎi)房的人多的是！

    于是購(gòu)房者就先把房子買(mǎi)回去了，然后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，心里又不服氣，于是就開(kāi)始維權(quán)。

    本來(lái)在2010年后，萬(wàn)科逐步意識(shí)到，高周轉(zhuǎn)容易導(dǎo)致施工安全、工程質(zhì)量、以及財(cái)務(wù)安全等問(wèn)題，遂逐漸放下了這面大旗，轉(zhuǎn)而追求社區(qū)、品牌。

    但是，目前萬(wàn)科頻繁的事故說(shuō)明，在“優(yōu)良”的傳統(tǒng)帶領(lǐng)下，在現(xiàn)實(shí)的需要下，萬(wàn)科似乎又重啟了這種高周轉(zhuǎn)模式。

    04

    結(jié)語(yǔ)：

    2018年29日，萬(wàn)科在深圳大梅沙的秋季例會(huì)結(jié)束后，突然刷爆屏的紅底白字標(biāo)語(yǔ)——“活下去”，引發(fā)地產(chǎn)圈激烈討論。