上海二手房市場(chǎng)“寒冬”依舊：降價(jià)成“標(biāo)配”

    二手房的價(jià)格往往才是樓市真實(shí)需求的體現(xiàn)，這似乎已成眾多業(yè)界人士的共識(shí)。隨著近年來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，新房市場(chǎng)在一定程度上得到扼制。如去年，不少城市就出現(xiàn)新房和二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，一二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%。

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴北京、上海、深圳等地，實(shí)地走訪了當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)，以期為讀者展示這些城市二手房市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)。

    “房子終于賣(mài)出去了，真不容易。”見(jiàn)到記者，胡磊（化名）長(zhǎng)舒了一口氣。不過(guò)，胡磊的這套房子是降了120萬(wàn)元后才脫手的。

    家住上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的胡磊，自2017年底就有“換房”的想法：賣(mài)掉手里這套建筑面積約110平方米的大兩居，在市區(qū)內(nèi)買(mǎi)一套位置、學(xué)區(qū)好一點(diǎn)的房子。然而，胡磊這套位于貝尚灣小區(qū)的大兩居，掛牌價(jià)從最初的620萬(wàn)元下調(diào)到590萬(wàn)元，再到如今以500萬(wàn)元成交，實(shí)際成交價(jià)相比掛牌價(jià)下降近20%。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，二手房掛牌價(jià)的下調(diào)，也正是上海近兩年樓市走勢(shì)的一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2017年4月上海實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策以來(lái)的22個(gè)月中，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)僅有3個(gè)月份出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，最高漲幅也僅有0.8%；同比下跌的月份高達(dá)17個(gè)。

    降價(jià)，成為近兩年來(lái)上海二手房市場(chǎng)的主基調(diào)。

    “不降價(jià)真賣(mài)不出去”

    “知道現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)行情不好，但真沒(méi)想到會(huì)差到這個(gè)地步。”胡磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從最初620萬(wàn)元的掛牌價(jià)，到最后500萬(wàn)元的成交價(jià)，20%的降幅還是超出了他的想象。

    在浦東陸家嘴區(qū)域從事金融工作的胡磊，每天早上都要從松江區(qū)的家中出發(fā)，擠上地鐵9號(hào)線，從西到東，橫跨上海市區(qū)，全程耗時(shí)近1個(gè)半小時(shí)，讓他“耗時(shí)耗力，身心俱疲”。

    這種狀態(tài)持續(xù)近1年時(shí)間后，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個(gè)單間，同時(shí)將房子掛在中介，著手“換房”。“一是想離公司更近一點(diǎn)，再一個(gè)也想找一個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，為以后做打算。”胡磊說(shuō)。

    “去年3月份的時(shí)候，看中了閔行區(qū)中環(huán)附近的一個(gè)新盤(pán)，緊貼著中環(huán)、大牌開(kāi)發(fā)商，關(guān)鍵是均價(jià)不到7萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)比周邊二手房便宜1萬(wàn)元左右，性價(jià)比確實(shí)不錯(cuò)。”胡磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但當(dāng)時(shí)手里面的房子一直沒(méi)賣(mài)出去，也只能先看看行情了。”

    按照限購(gòu)政策，單身的胡磊目前在上海只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅。這意味著他如果不賣(mài)掉手中的這套房，就無(wú)法在市區(qū)買(mǎi)房。雖然買(mǎi)不了房，但胡磊看的盤(pán)卻不少。

    “大半年時(shí)間看了有6、7個(gè)盤(pán)吧，明顯感覺(jué)到一手房的行情越來(lái)越冷。”胡磊說(shuō)，“上半年那會(huì)兒日光盤(pán)還挺多，買(mǎi)房基本靠搶?zhuān)罱鼛讉€(gè)月看房，很少有樓盤(pán)能日光。”

    在搖號(hào)購(gòu)房、限價(jià)等嚴(yán)格的調(diào)控政策下，上海新房市場(chǎng)明顯降溫，并傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，而這也直接影響到了胡磊“換房”的進(jìn)程。

    “當(dāng)時(shí)來(lái)看房的人實(shí)在太少，去年五一，在中介的一再‘逼迫’下，我把掛牌價(jià)從620萬(wàn)元降到了590萬(wàn)元，但來(lái)看房的人仍然不多。”胡磊告訴記者，“當(dāng)時(shí)確實(shí)有點(diǎn)著急，十一的時(shí)候我又降到550萬(wàn)元后，來(lái)看房的人才多了一些。”

    “不降價(jià)真賣(mài)不出去。”胡磊雖心有不甘，但卻“知足”，“房子買(mǎi)了快10年了，回報(bào)也還比較客觀。”

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前在第三方平臺(tái)上，貝尚灣的均價(jià)為50175元/平方米，而胡磊當(dāng)初購(gòu)進(jìn)的這套房，單價(jià)不到10000元/平方米。10年間，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)4倍。

    雖然上述房源直到去年底以到手價(jià)500萬(wàn)元成交，但胡磊的“換房”之路也僅僅是走完了第一步。

    以價(jià)換量成交擴(kuò)大

    從掛牌到成交，前后歷時(shí)超過(guò)1年；從620萬(wàn)元到500萬(wàn)元，成交價(jià)比預(yù)期低了近20%。而這一價(jià)格走勢(shì)，也恰恰是上海樓市的一個(gè)縮影。

    在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下，特別是自2017年4月出臺(tái)搖號(hào)購(gòu)房政策以來(lái)，上海樓市明顯降溫，并從一手房傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2017年4月以來(lái)的22個(gè)月份，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)的僅有3個(gè)月份，最高同比漲幅僅0.8%；出現(xiàn)同比下跌的有17個(gè)月份，此外還有2個(gè)月份同比持平。

    上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)也顯示，1月份上海二手房指數(shù)為3885點(diǎn)，比2018年12月下降9點(diǎn)，環(huán)比下降0.28%，降幅擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.42%。環(huán)比下降連續(xù)達(dá)14個(gè)月。

    而在價(jià)格下行的同時(shí)，上海二手房成交量也持續(xù)保持低位。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年上海二手住宅累計(jì)成交16.4萬(wàn)套，雖然同比小幅增長(zhǎng)7.8%，但依然為近10年來(lái)年成交量的第3低，僅高于2011年、2017年，而與2015年、2016年的年均超過(guò)36萬(wàn)套的成交量相比，縮水超過(guò)50%。

    貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天，比近兩年低點(diǎn)拉長(zhǎng)25.1天，上漲幅度達(dá)到96%；房源成交周期為115.8天，比低點(diǎn)拉長(zhǎng)54天，上漲幅度達(dá)86%，成交周期明顯拉長(zhǎng)。

    價(jià)格下滑、交易量低迷、成交周期拉長(zhǎng)，不僅意味著房產(chǎn)持有者的財(cái)富“縮水”，也讓中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)過(guò)上了“苦日子”。

    “價(jià)格往下走，觀望的人很多，成交量也上不去，這個(gè)行情下大家的日子都不好過(guò)。業(yè)主不降價(jià)，不僅上門(mén)看房的人少，更別提成交了。”寶山區(qū)一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)告《每日經(jīng)濟(jì)新聞》訴記者，“好在這附近有6、7個(gè)小區(qū)，只有我們一家中介，房租也不算高，我們還能撐得下去。”

    而去年11月，鏈家宣布在上海將服務(wù)中介費(fèi)由成交價(jià)的2%上調(diào)至3%，通過(guò)提高傭金率進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì)，來(lái)應(yīng)對(duì)上海二手房市場(chǎng)的“寒冬”。

    “上海二手房市場(chǎng)成交量的萎縮，主要還是受?chē)?yán)格的調(diào)控政策的影響，而成交量的下滑，二手房?jī)r(jià)格自然而然出現(xiàn)下跌，以價(jià)換量在所難免。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，以價(jià)換量對(duì)市場(chǎng)有明顯的刺激效應(yīng)，而未來(lái)隨著信貸政策的適度松動(dòng)，二手房交易量大概率會(huì)出現(xiàn)上升走勢(shì)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為一線城市的上海，雖然新建住宅總價(jià)動(dòng)輒高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元，但在二手房市場(chǎng)，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源才是市場(chǎng)的絕對(duì)“主角”。上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份上海二手住宅成交套數(shù)約1.65萬(wàn)套，其中總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比64.97%；300萬(wàn)~500萬(wàn)元房源成交占比23.13%；500萬(wàn)元以上房源成交占比11.91%。