北京樓市“小陽春”如期而至 二手房率先回暖

    本報記者 陳瀟

    3月份，北京“小陽春”行情如期出現(xiàn)。

    鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京市二手住房網(wǎng)簽19886套，同比增長3.4%，環(huán)比增長144.6%，達到近15個月以來高位；一季度累計網(wǎng)簽43098套，與去年同期基本持平。根據(jù)三方協(xié)議簽約數(shù)據(jù)，3月份主要經(jīng)紀機構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長8.7%，單月實際簽約量達到近17個月以來最高水平；一季度主要經(jīng)紀機構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長7.7%。

    “從我們體感來看，3月份明顯忙起來了，周末帶看基本排滿，一些性價比較高的房源成交很快。”北京豐臺區(qū)一位鏈家經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示。

    二手房率先回暖

    剛需入市節(jié)奏加快

    從結(jié)構(gòu)來看，一季度市場呈現(xiàn)明顯的剛需主導(dǎo)特征。入門級房源以及外圍區(qū)域二手房成交占比提升，帶動整體交易活躍。

    這一趨勢在具體數(shù)據(jù)中亦有體現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，盡管學(xué)區(qū)房等高總價房源需求同步回升，但是300萬元以下的低總價剛需房源成交占比仍持續(xù)上升。3月份，北京二手房平均成交面積為87平方米，較去年同期減少4平方米，反映低總價房源成交較為集中。

    “入門級房源成交占比偏高屬于一季度常見現(xiàn)象。對于成長型家庭，受益于年終獎發(fā)放等因素，一季度是其支付能力相對強的節(jié)點，且氣候條件更有利于開展裝修工作。因此，歷年一季度入門級房源成交熱度均相對較高。”北京鏈家研究院院長高原對《證券日報》記者表示。

    價格方面整體有所回升。高原表示，一季度交易結(jié)構(gòu)中，入門級房源與外圍片區(qū)房源占比顯著提升，使得整體成交結(jié)構(gòu)有所下沉。如排除結(jié)構(gòu)性因素，以房屋價格指數(shù)來看，3月份房屋價格指數(shù)較去年12月份上漲約3.8%，市場價格實際處于回升過程中。

    在張大偉看來，3月份市場成交量穩(wěn)價升源于三重因素驅(qū)動：一是2025年底政策持續(xù)發(fā)力，非京籍社保年限放寬、首付較低，大幅降低購房門檻與成本；二是3月份傳統(tǒng)“小陽春”疊加學(xué)區(qū)房入學(xué)窗口期，需求集中釋放；三是市場調(diào)整后，房源性價比凸顯，積壓需求集中入場。

    “整體來看，二手房成交已持續(xù)站穩(wěn)榮枯線，市場信心較2025年同期明顯修復(fù)，北京樓市已告別深度調(diào)整期，進入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的新階段。”張大偉表示。

    新房以價換量節(jié)奏放緩

    二季度或逐步改善

    與二手房的回暖表現(xiàn)相比，一季度新房市場表現(xiàn)相對偏弱。數(shù)據(jù)顯示，一季度北京新建商品住宅成交6662套，同比有所下行。高原認為，這一表現(xiàn)更多受到以下階段性因素影響。

    一是供給總量有所不足。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全市新建商品住宅新增供應(yīng)6521套，同比下降19.3%；共有29個新入市項目，同比減少2個，其中多數(shù)為現(xiàn)有項目加推。

    “受去年‘好房子’政策落地影響，部分開發(fā)企業(yè)為增強競爭力對建設(shè)中住房進行調(diào)規(guī)，一定程度上影響了開發(fā)與供給節(jié)奏，使得一季度新房供給總量偏低。”高原表示，供給不足，尤其是新開項目不足的情況一定程度上對前端銷售形成了約束。

    二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向改善。鏈家數(shù)據(jù)顯示，一季度整體市場需求偏向入門級產(chǎn)品，而當(dāng)前新房產(chǎn)品主力面積段為90平方米至120平方米、120平方米至150平方米，更偏向于改善型產(chǎn)品，使得市場熱度難以直接傳導(dǎo)到新房市場。

    三是雖然部分項目認購表現(xiàn)突出，但是由于達不到統(tǒng)計標(biāo)準，暫未體現(xiàn)在3月份銷售量當(dāng)中。

    對于后市走勢，高原表示：“隨著后期新項目逐漸入市、市場節(jié)奏向改善性需求轉(zhuǎn)換，以及已銷售項目的銷售結(jié)果確認，4月份及二季度新房市場表現(xiàn)將會進一步提升。”

    “長期來看，北京核心區(qū)宅地稀缺、堅持減量供地，疊加產(chǎn)業(yè)支撐，樓市具備長期韌性。同時，未來市場將持續(xù)分化，核心地段、優(yōu)質(zhì)配套、品質(zhì)房源將成為抗跌保值的核心資產(chǎn)。”張大偉如是說。