房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)速評(píng)：匯率變動(dòng)對房企核心凈利潤及凈負(fù)債率影響有限

    事件

    近期人民幣對美元快速貶值引發(fā)對房企盈利擔(dān)憂。

    評(píng)論

    我們認(rèn)為當(dāng)前匯率變動(dòng)對房企核心凈利潤和凈負(fù)債率影響有限。

    人民幣對美元每貶值1%對我們覆蓋樣本房企的2018年預(yù)測核心凈利潤的影響幅度在-1%以內(nèi)，對凈負(fù)債率的影響在1.0ppt以內(nèi)。

    對于人民幣報(bào)表公司，計(jì)入核心凈利潤的匯兌損益主要來自于：1）以人民幣償付到期外債；2）結(jié)算外幣債務(wù)利息。其中前者為主要影響。考慮到債務(wù)利息絕大部分可以資本化，以及短期外幣債務(wù)或不完全以人民幣償還，我們認(rèn)為匯率變動(dòng)對房企當(dāng)期核心凈利潤的實(shí)質(zhì)影響極其有限。以外債占比較高的世茂房地產(chǎn)為例（外債占比41%），即便假設(shè)其短期外幣債務(wù)全部以人民幣償還，人民幣對美元每貶值1%對其2018年預(yù)測核心凈利潤的影響幅度僅為-0.7%，其中-0.6%來自于償還短期外債產(chǎn)生的匯兌損益。

    對于港幣報(bào)表公司，匯率變動(dòng)對核心凈利潤的影響主要來自于：1）報(bào)表折算帶來的差額；2）以人民幣償付到期外債產(chǎn)生的匯兌損益；3）結(jié)算外幣債務(wù)利息產(chǎn)生的匯兌損益，其中第一項(xiàng)為主要影響。以華潤為例，人民幣對美元每貶值1%對其2018年預(yù)測核心凈利潤的影響為-0.8%，其中-0.5%來源于利潤表的報(bào)表折算差額。因利潤表從經(jīng)營貨幣向報(bào)表貨幣折算通常采用期間平均匯率，故我們在該測算中假定報(bào)表折算差額的影響為匯率變動(dòng)幅度的一半。

    此外，需關(guān)注匯率變動(dòng)對外債占比較高的公司帶來的凈利潤及杠桿率影響。仍以世茂房地產(chǎn)（其外債占比為41%）為例，人民幣對美元貶值1%對其2018年預(yù)測凈利潤的影響幅度在-2.4%，高于其對核心凈利潤的影響，其中-1.9%來自于長期外債價(jià)值變動(dòng)帶來的非現(xiàn)金性匯兌損益。盡管該影響不計(jì)入核心凈利潤的計(jì)算，但會(huì)改變權(quán)益價(jià)值以推升凈負(fù)債率。例如，人民幣對美元貶值1%將使得世茂房地產(chǎn)2018年預(yù)測凈負(fù)債率增加0.45ppt。

    最后，匯率變動(dòng)對房企實(shí)際核心凈利潤和凈負(fù)債率的影響或進(jìn)一步小于我們的測算，考慮到房企或主動(dòng)通過衍生金融工具對沖匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

    風(fēng)險(xiǎn)

    美元兌人民幣進(jìn)一步升值，房企缺少主動(dòng)對沖匯率風(fēng)險(xiǎn)的措施。