REITs：連接資本與基建的“黃金橋梁”

    黃衛(wèi)根

    黨的二十大報告明確提出“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”的戰(zhàn)略部署，將基建提升至保障國家安全、推動高質(zhì)量發(fā)展的核心高度。在這一指引下，我國基建已形成“傳統(tǒng)基建提質(zhì)、新基建提速、融合基建提效”的格局，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正成為激活存量資產(chǎn)、暢通資本循環(huán)的關(guān)鍵抓手。從金融創(chuàng)新產(chǎn)品到資本與基建的核心樞紐，REITs正在重塑資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的路徑，為高質(zhì)量發(fā)展注入持久動能。

    數(shù)據(jù)是市場活力最直觀的注腳。截至2025年11月27日，我國公募REITs市場已達77只，發(fā)行規(guī)模合計超過2000億元，77只上市產(chǎn)品總市值超2200億元。這段歷程不僅驗證了REITs模式在中國的可行性，更在資產(chǎn)篩選、發(fā)行審核、信息披露、市場監(jiān)管等方面積累了彌足珍貴的“中國經(jīng)驗”，為商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的進軍構(gòu)筑了成熟的制度與生態(tài)基礎(chǔ)。預計帶動新增投資超1萬億元，這組數(shù)字背后是政策引導與市場需求的同頻共振。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，REITs已擺脫早期單一業(yè)態(tài)局限，形成多元布局：華夏金茂商業(yè)REIT代表的消費基礎(chǔ)設(shè)施、中信建投明陽智能新能源REIT涵蓋的清潔能源、國泰海通城投寬庭保租房REIT聚焦的民生領(lǐng)域，共同構(gòu)成新增供給主力。上交所數(shù)據(jù)顯示，僅滬市26只上市REITs場內(nèi)規(guī)模已超130億份，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建REIT等頭部產(chǎn)品規(guī)模均突破9億份，足見市場認可度。

    政策持續(xù)加碼為市場擴容鋪路。2025年11月，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將發(fā)行范圍拓展至15大行業(yè)，新增商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施兩大領(lǐng)域，在消費基建中納入體育場館、四星級及以上酒店等資產(chǎn)類型。此前11月27日，國家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超在新聞發(fā)布會上透露，REITs已覆蓋12大行業(yè)52個資產(chǎn)類型，其中18個類型實現(xiàn)首單上市。從風電光伏等清潔能源到數(shù)據(jù)中心等新基建，從老舊廠區(qū)改造到保障性租賃住房，政策正構(gòu)建起覆蓋全基建領(lǐng)域的REITs支持體系，精準對接“盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置”的要求。

    相較于CMBS、類REITs等傳統(tǒng)融資工具，公募REITs的制度優(yōu)勢尤為突出，這也是其快速發(fā)展的核心邏輯。在收益機制上，公募REITs實現(xiàn)投資者對底層資產(chǎn)的直接權(quán)益持有，收益涵蓋運營現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值雙重回報，而CMBS等債務(wù)工具僅能提供固定收益，投資者無法分享資產(chǎn)升值紅利。在存續(xù)周期上，商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類REITs存續(xù)期可達40年，與基建資產(chǎn)長期屬性高度匹配，而CMBS等產(chǎn)品存續(xù)期多為5—10年，易受信貸周期波動影響。這種“權(quán)益屬性+長期視角”的特征，使其成為基建融資的最優(yōu)解之一。

    基建領(lǐng)域長期存在的“投資大、周期長、退出難”困局，在REITs機制下迎來破局之道。交通、能源等基建項目單項目投資動輒數(shù)十億元，回收周期超15年，傳統(tǒng)模式下政府財政受地方債務(wù)管控約束，銀行貸款易引發(fā)償債壓力，股權(quán)融資則可能稀釋國有資產(chǎn)。

    REITs通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)“存量變現(xiàn)”，為原始權(quán)益人開辟新路徑。浙江交通集團通過滬杭甬高速REIT募資超40億元，投入杭紹甬智慧高速建設(shè)；首創(chuàng)股份借助水務(wù)REIT回籠資金用于長江經(jīng)濟帶污水處理廠擴建，這類案例生動詮釋了“存量激活增量”的良性循環(huán)。

    作為資本循環(huán)的“轉(zhuǎn)換器”，REITs精準銜接了資金供需兩端。從資金來源看，其強制分紅機制（每年分紅比例不低于凈利潤90%）完美匹配社?；?、保險資金等長期資金的需求。國壽投資已參與21只REITs戰(zhàn)略配售，覆蓋保租房、能源等多業(yè)態(tài)；招商高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT等項目中，險資配售占比均超10%，長期資金的涌入為市場提供了穩(wěn)定支撐。從資金運用看，REITs的“市場化篩選”機制倒逼基建企業(yè)從“重建設(shè)”轉(zhuǎn)向“重運營”，上海臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT通過優(yōu)化服務(wù)、引入高新企業(yè)，將底層資產(chǎn)出租率從85%提升至92%，實現(xiàn)了資金與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的精準對接。

    更深遠的意義在于，REITs正在重塑基建投資的“多元參與生態(tài)”。過去基建投資門檻高、專業(yè)性強，民間資本難以涉足，而REITs通過份額拆分使單份認購門檻降至數(shù)百元，讓中小投資者得以分享經(jīng)濟發(fā)展紅利。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT上市首日，個人投資者認購占比達35%，普通民眾通過證券賬戶成為產(chǎn)業(yè)園“股東”，這正是資本市場普惠性的生動體現(xiàn)。同時，擴募政策的完善進一步放大了市場效應(yīng)，華夏北京保障房REIT通過擴募募資5.55億元，新增1412套公租房供應(yīng)，形成“發(fā)行—投資—擴募—再投資”的閉環(huán)。

    當然，從“試點探索”邁向“常態(tài)化發(fā)展”，REITs市場仍需破解三大挑戰(zhàn)。估值體系不完善是首要難題，特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)的剩余期限評估、現(xiàn)金流折現(xiàn)率確定缺乏統(tǒng)一標準，導致部分產(chǎn)品定價偏差。政策配套尚需優(yōu)化，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠不明確、跨區(qū)域產(chǎn)權(quán)登記繁瑣等問題，制約了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給。市場流動性不足同樣亟待改善，部分產(chǎn)品日均成交額不足千萬元，難以滿足機構(gòu)資金進出需求。這些問題若不解決，將影響REITs資金配置功能的發(fā)揮。

    推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，需要政府、企業(yè)、市場三方協(xié)同發(fā)力。政策層面，應(yīng)加快出臺統(tǒng)一估值指引，明確特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)的估值方法；完善稅收優(yōu)惠政策，降低交易成本；優(yōu)化審批流程，打破跨區(qū)域運營壁壘。監(jiān)管部門需強化全流程監(jiān)管，規(guī)范信息披露，要求管理人定期公示底層資產(chǎn)運營數(shù)據(jù)，保障投資者知情權(quán)。企業(yè)層面，原始權(quán)益人應(yīng)聚焦資產(chǎn)運營提質(zhì)，培育更多符合REITs發(fā)行條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟的“骨架”，資本市場是經(jīng)濟的“血脈”，REITs則是連接二者的“黃金橋梁”。隨著《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》的落地，以及擴募政策的深化，REITs將吸引更多長期資金入市，推動形成“資金流向?qū)嶓w、實體創(chuàng)造價值、價值回饋資本”的良性循環(huán)。在踐行黨的二十大精神、構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系的進程中，REITs必將書寫資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的新篇章。

    （作者黃衛(wèi)根系國務(wù)院國資委中大院雙碳評審專家、北京工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)博導、中國電建正高級工程師）

（編輯 喬川川）