超高層住宅利弊 需要冷靜權衡

    證券時報記者 吳家明

    在深圳，除了商業(yè)寫字樓地標，如今越來越多的超高層住宅也拔地而起，特別是一些城市更新項目。

    和其他城中村一樣，位于深圳南山的白石洲從一個古老的小村落，變成來自五湖四海的打工族在深圳最初的家。未來，白石洲也將變成深圳的“高檔社區(qū)”。提到深圳的城市更新項目，白石洲已成為深圳“城中村”的典型代表，號稱千億元級的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場關注的焦點。

    近日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局公布綠景白石洲璟庭《建設工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的公告。記者從公告獲悉，本次發(fā)布許可證以及平面圖的是深圳白石洲城市更新項目一期01-08地塊，該地塊命名為“綠景白石洲璟庭”，規(guī)劃有住宅、商務公寓、商業(yè)等。本次發(fā)證的為1棟5座塔樓，其中包括3座超高層住宅，均為74層。如果74層的住宅真正建成，有望成為深圳住宅“第一高樓”。

    “住酒店就試過住這么高，但要每天都住在50甚至60層樓，還真的有點難以想象。”準備買房的黃浩（化名）最近經常到處看房，他發(fā)現深圳的住宅也越建越高，越建越密。“有一次去朋友家做客，住48層，雖然有分單數和雙數層電梯，但由于剛好遇到下班高峰期，從樓下到朋友家光電梯就花了十幾分鐘。”

    “享受城市高度，繁華盡在腳下……”這是一些新房項目的廣告，聽起來確實誘人。在許多購房者看來，住的高視線無遮擋，高處濕度小，空氣質量優(yōu)良，受干擾小。而且，在土地資源稀缺的大城市，超高層住宅土地利用率高，能夠承載更多的居家住戶，超高層住宅儼然已成趨勢。

    一般的地標建筑都是商業(yè)寫字樓，但如今越來越多的超高層住宅也拔地而起。記者調查發(fā)現，目前深圳已經落成超高層住宅項目聚集在福田、羅湖、南山等區(qū)域，層數都超過50層，特別是今年新入市的項目。例如，位于福田區(qū)加福華爾登府邸項目，根據市規(guī)劃和自然資源局福田管理局關于加福華爾登府邸項目總平面圖修改的公示，該住宅項目最高層數達到67層。

    身處都市的人對于城市天際線不斷被超高寫字樓、地標性建筑刷新早已感到司空見慣，然而如果城市被一棟棟超高層住宅包圍呢？有建筑行業(yè)人士認為，超高層建筑因為自身體型巨大、功能龐雜、容納人口多，在內部安全、能耗、風向、煙囪等方面要求比一般高層嚴格，建筑越是向高處發(fā)展，技術難度越大?；馂摹⒌卣?、人為破壞等不可預見因素也必須考量。梯戶比、居住人口密度、后期物業(yè)服務、樓層選擇、戶型、朝向都是決定舒適度的重要因素。

    對于房企來說，不管是土拍市場上拿地還是城市更新項目，隨著拿地成本和時間成本不斷攀升，項目往往會被建成利潤率更高的超高層建筑。不過，住宅層數越高，地面壓力越大，會給交通等配套帶來考驗，這需要相關各方做更深層次的研究。甚至有專家擔憂，雖然超高層建筑的壽命較長，但幾十年后這些超高層住宅怎么辦？開發(fā)商還會花費巨資來“城市更新”？