公募REITs擴(kuò)募擴(kuò)圍 保障性租賃住房產(chǎn)品或年內(nèi)落地

    本報記者 吳曉璐 昌校宇

    3月18日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布消息，當(dāng)前證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，完善制度機(jī)制，拓寬試點范圍，同時，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

    證監(jiān)會表示，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，是“十四五”規(guī)劃作出的一項重要部署，對于有效盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道、增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力等具有十分重要的意義。

    接受記者采訪的專家認(rèn)為，擴(kuò)募將為我國公募REITs市場注入新的活力，真正釋放公募REITs的增長潛力；推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，既有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，也有助于增加公募REITs的供給，期待今年更多優(yōu)質(zhì)REITs項目上市。

    中航基金管理有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向《證券日報》記者介紹，“目前全國多個重點城市已啟動保障性租賃住房REITs試點相關(guān)工作，預(yù)計今年會有試點項目推出。”

    試點獲肯定產(chǎn)品供不應(yīng)求

    2021年6月份，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs試點正式啟動。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市。

    Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，自上市以來，上述11只公募REITs平均漲幅17.51%，日均成交額3021.92萬元，日均換手率2.29%。

    “我國公募REITs上市以來，無論是從二級市場獲得收益率還是分派收益率來看，都實現(xiàn)了良好收益。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明接受《證券日報》記者采訪時表示，目前公募REITs無論是戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)，還是網(wǎng)下發(fā)售與公眾發(fā)售環(huán)節(jié)，都受到了市場追捧，產(chǎn)品供不應(yīng)求。

    上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平在接受《證券日報》記者采訪時表示，“近一個月部分REITs的年化波動率超過了40%，而這其中資產(chǎn)的稀缺性或是重要原因之一。目前11只REITs大部分份額處于鎖定中，每只產(chǎn)品平均可流動的份額僅30%左右，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的日均成交額大部分在一兩千萬元，不僅滿足不了資金的長期配置需求，而且較小的流通規(guī)模使得公募REITs很容易受到資金面和情緒面的主導(dǎo)。”

    “由于公募REITs審批流程較長，市場投資者也較為關(guān)心公募REITs未來的供給問題。”明明表示，此次證監(jiān)會對REITs的試點工作做出了肯定，表示將進(jìn)一步拓寬REITs試點范圍，預(yù)計公募REITs的供給也將逐步提升。去年年底國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，也提出做到項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，目前已有越來越多的儲備項目入庫，期待今年會有更多的優(yōu)質(zhì)REITs項目上市。

    公開資料顯示，今年2月15日鵬華深圳能源清潔能源REIT獲深交所受理；3月16日，華夏中國交建高速公路REIT獲上交所審核通過。這意味著不久之后，公募REITs將再“添新”。

    證監(jiān)會指導(dǎo)滬深交易所

    抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則

    除了加大公募REITs產(chǎn)品供給，“REITs擴(kuò)募也是解決資產(chǎn)稀缺性的重要手段之一。”孫桂平介紹，美國REITs市場主要是通過后期不斷擴(kuò)募來增加規(guī)模。截至2021年底，美國權(quán)益型REITs產(chǎn)品數(shù)量為159只，合計規(guī)模高達(dá)1.65萬億美元，平均每只REITs規(guī)模超過100億美元。

    “新設(shè)立REITs流程相對復(fù)雜，而REITs擴(kuò)募主要是REITs層面的主動管理行為，擴(kuò)募的條件和程序都相對便捷。發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，降低管理成本，提升投資者收益，這也是美國市場中REITs集中度相對較高的原因之一。”孫桂平認(rèn)為。

    宋鑫也認(rèn)為，資產(chǎn)有進(jìn)有出是公募REITs產(chǎn)品持續(xù)生命力的重要體現(xiàn)。從目前二級市場趨勢看，投資者投資熱情高漲，但產(chǎn)品供應(yīng)不足，引發(fā)部分產(chǎn)品二級市場價格出現(xiàn)了較為明顯的波動性。已發(fā)行產(chǎn)品的擴(kuò)募即是對REITs市場規(guī)模的有益補(bǔ)充，也對其他有意愿開展REITs試點的原始權(quán)益人具有示范意義。

    明明表示，據(jù)海外成功REITs的經(jīng)驗來看，較為成功的REITs的增值能力主要還是靠其本身的運營能力，以及擴(kuò)募同類型的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而不斷提高底層資產(chǎn)包的質(zhì)量和價值，實現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長。擴(kuò)募規(guī)則的推出將為我國公募REITs市場注入新的活力，真正釋放公募REITs的增長潛力。

    對此，證監(jiān)會表示，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。而目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。

    上交所也表示，將對國際REITs市場及境內(nèi)股票市場的相關(guān)機(jī)制進(jìn)行深入研究，并結(jié)合首批項目的實踐需要，對構(gòu)建公募REITs擴(kuò)募機(jī)制提出了具體思路，正在抓緊制定形成REITs擴(kuò)募規(guī)則，擬近期對市場征求意見。同時，上交所正在緊鑼密鼓地做好擴(kuò)募業(yè)務(wù)的技術(shù)準(zhǔn)備工作，并積極引導(dǎo)有擴(kuò)募需求的REITs做好擴(kuò)募資產(chǎn)篩選，盡快推動擴(kuò)募項目落地，擴(kuò)大標(biāo)桿產(chǎn)品規(guī)模，盡早實現(xiàn)REITs全鏈條管理，進(jìn)一步推進(jìn)我國REITs常態(tài)化發(fā)展。

    深交所則表示，正在抓緊制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，以便支持已上市REITs并購新的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，發(fā)揮REITs資產(chǎn)上市平臺功能，更好促進(jìn)投融資良性循環(huán)，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

    有利于拓寬保障性租賃住房

    建設(shè)資金來源

    證監(jiān)會表示，推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    財達(dá)證券總經(jīng)理助理兼固定收益融資總部總經(jīng)理胡恒松在接受《證券日報》記者采訪時表示，推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，不僅有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與其中，另外，保障性租賃住房公募REITs試點項目的推進(jìn)，更是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。

    孫桂平認(rèn)為，我國當(dāng)前住房租售比很低，如果通過出租方式實現(xiàn)項目收益的周期太長，而公募REITs是較好的建設(shè)資金的退出通道。

    據(jù)上交所介紹，其高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開展試點，深入調(diào)研了北京、上海等多地等10多家保障性租賃住房企業(yè)。統(tǒng)籌推動優(yōu)質(zhì)項目開展試點工作，包括華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關(guān)政府單位，協(xié)助解決具體技術(shù)難點，盡快落地成熟項目。

    深交所表示，目前，在深圳市政府部門支持下，深交所會同深圳人才安居集團(tuán)、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司已基本完成保障性租賃住房資產(chǎn)梳理、REITs產(chǎn)品方案論證、保租房政策探討等前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計很快將進(jìn)入正式申報階段。