社論：全球通脹或刺破發(fā)達國家地產泡沫 中國應守牢樓市風險底線

    隨著全球通脹風險越來越高，尤其是西方國家面臨近40年來創(chuàng)紀錄的物價指數(shù)水平，逼迫各國央行當以嚴肅的態(tài)度提高利率應對，而這種趨勢則引發(fā)了另一個威脅和擔憂，即地產泡沫的破裂。

    在新冠疫情暴發(fā)前，發(fā)達國家就已經出現(xiàn)國債負利率現(xiàn)象，長期的量化寬松政策吸引了很多人買房。疫情暴發(fā)后，居家隔離的政策讓人們對居住環(huán)境有了更高的要求。與此同時，央行部門通過將基準利率降低到零的水平，刺激了購房熱的集中爆發(fā)。但是，因為疫情期間限制了住房供應，進一步惡化了供需緊張，房價大幅上漲。

    一項報告顯示，目前19個經合組織國家的房價租金比和房價收入比均高于2008年金融危機前的水平，表明價格已經偏離了基本面。以美國為例，2021年美國房屋銷售價格中位數(shù)同比上漲16.9%，創(chuàng)下1999年以來的最高紀錄，共售出612萬套房產，創(chuàng)下2006年房地產泡沫高峰以來的最高水平。在去年高基數(shù)的水平上，今年美國1-5月的房價上漲了也有20%以上。但是，美國并非最嚴重的。新西蘭、捷克、澳大利亞和加拿大等房地產市場是全球泡沫最嚴重的市場，奧地利、德國、荷蘭、葡萄牙等歐洲國家也泡沫很大。

    美國30年期的房貸利率已經從今年年初的3.29%上升到現(xiàn)在的6.28%，使得美國的抵押貸款需求降至二十多年來的最低水平。但是，市場并不太悲觀，首先是因為地產供應不足，不會出現(xiàn)競爭性拋售的風險；其次，與2008年前不同，這次抵押貸款條件沒有那么寬松。盡管如此，過去兩年有太多的人在高位購入了房子，抵押貸款的利率上升會讓他們很痛苦，甚至出現(xiàn)斷供風險。而對于年輕人而言，高房價讓他們更不可能購買住房，這又促進了租金的持續(xù)上漲，從而支撐了通脹的持續(xù)性。

    當然，有研究認為利率變化對樓市的沖擊會有滯后性，全球樓市可能不會在短期內就脆弱到泡沫破裂。按照普遍的說法，次貸危機的發(fā)生，是美聯(lián)儲在2000年互聯(lián)網泡沫破裂以及911恐怖襲擊之后，決定削減利率，從2000年約6.6%的高點降至2003年2%的低點造成的，低利率吸引更多人涌入樓市，包括低收入群體。但是，經濟學家羅伯特·席勒認為這并不正確，房地產市場的繁榮時長是低利率時期的三倍，房地產繁榮早在1997年就開始了。國際清算銀行的一項研究發(fā)現(xiàn)，名義短期利率下降1%會導致住房價格上漲5%，但這需要三年的時間才得以實現(xiàn)。

    盡管如此，但我們必須正視發(fā)達國家當前的風險并非僅限于樓市。正如2008年美國樓市壞賬率的提升引發(fā)金融風暴?，F(xiàn)在，與上次不同的是，金融也處于周期性風險之中，利率的提升導致資金從股市和債市大規(guī)模撤離，金融市場劇烈而又持續(xù)的動蕩可能對樓市產生額外影響，比如預期惡化以及拋售。所以，不能將利率作為單一影響因素，金融市場與樓市可能出現(xiàn)風險共振，加速樓市的衰退。

    與西方國家處于加息周期不同，中國處于降息的政策通道，樓市價格尚且穩(wěn)定但成交低迷，資本市場也處于穩(wěn)定健康的狀態(tài)。中國政府正在采取各種措施穩(wěn)定樓市，包括降低按揭貸款的利率，部分地區(qū)還降低了首付款比例。但是，在價格已經比較高的基礎上，中國樓市也很難接受更高的價格增長。因此，貨幣政策在關注通脹水平和樓市穩(wěn)定的同時，也要警惕滯后效應和次貸風險，守牢風險底線，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。