樓市春天恐非轉型之福

    近期外圍不確定性進展順利，市場信心有所恢復，金融市場流動性充裕，加上個別城市房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)了邊際調整，樓市春天正在憧憬之中。但考慮到過去房價的非理性快速上漲，已經(jīng)一定程度透支了經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?，樓市之春恐怕不是?jīng)濟轉型之福。在當前復雜嚴峻的形勢下，仍應堅定“房住不炒”，避免房地產(chǎn)市場大起大落，圍繞供給側結構性改革加快推進經(jīng)濟高質量發(fā)展，擺脫地方政府的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑依賴。

    外圍不確定性順利推動市場信心恢復。金融市場予以樂觀反映，春節(jié)后上證綜指連續(xù)上揚，股票配資據(jù)報道再出江湖。隨著市場信心的恢復，加上2019年1月份新增社會融資規(guī)模和新增貸款均創(chuàng)出歷史新高，以及個別城市房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)了邊際調整，市場對樓市春天的憧憬浮現(xiàn)。一些投資者甚至在糾結“買房”還是“買股”。

    但房價超前發(fā)展對經(jīng)濟增長潛力的透支已經(jīng)顯現(xiàn)。過去幾年房價出現(xiàn)了全國性高位快速發(fā)展，在短期繁榮同時，對地方經(jīng)濟轉型升級形成剛性制約。一是家庭財務杠桿上升對消費的擠出效應不斷顯現(xiàn)。無論是熱點一線城市，還是三線、四線城市，家庭財富向住宅不動產(chǎn)加快轉移的同時，導致家庭消費潛力受到明顯制約。2018年全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際增長6.5%，而城鎮(zhèn)居民實際增長5.6%。2018年12月，全國社會消費品零售總額同比名義增長8.2%，低于上年同期1.2個百分點。二是房地產(chǎn)經(jīng)濟導致固定資產(chǎn)投資增長脆弱性。當前我國城鎮(zhèn)住房供求關系總量基本平衡，結構矛盾較為突出。熱點城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過高房價導致剛需難以承擔，而大規(guī)模擴大房地產(chǎn)投資又會引發(fā)存量房價急劇波動，甚至會引發(fā)樓市崩盤。非熱點城市房價也居高不下，但棚戶區(qū)改造、拆遷回購、購房補貼等刺激政策與城市人口規(guī)模存在一定沖突，導致實際住房供給超過真實居住需求，存在明顯過剩風險，未來房地產(chǎn)投資可持續(xù)性堪憂。今年春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)需求明顯遇冷。據(jù)易居研究院監(jiān)測，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。三是房價與財政高度捆綁。過去幾年，城市房價、地方政府債務、財政狀況事實上已經(jīng)高度捆綁，房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴遺害無窮。地方財政狀況對土地出讓收入過度依賴，使得地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)存在內生動力，反而在推動地方經(jīng)濟轉型上動力不足。綜合來看，房價超前發(fā)展已經(jīng)成為地方經(jīng)濟轉型升級的“攔路虎”。

    樓市春天恐非經(jīng)濟轉型之福。隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長壓力顯現(xiàn)，通過松綁調控政策來刺激房地產(chǎn)消費的聲音逐漸增多。從逆周期調控角度看，房地產(chǎn)業(yè)帶動作用強，住宅消費能夠發(fā)揮穩(wěn)定增長作用，原本也無可厚非。但因為過去幾經(jīng)刺激，刺激成本正成倍上升，而刺激效果卻遞減。特別是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間已經(jīng)非常狹小。即便是可以通過啟動房地產(chǎn)消費來穩(wěn)定經(jīng)濟增速，也要考慮房價失控風險，以及未來消化房地產(chǎn)泡沫的難度和飲鴆止渴行為的巨大代價。無論從哪個角度分析，樓市春天恐非經(jīng)濟轉型之福。