樓市走出至暗時刻 房企仍難言樂觀

    4月8日，武漢“解封”。隨著這個房產“零成交”城市逐漸恢復正常經濟生活，中國房地產市場也走出了至暗時刻。

    地產人的朋友圈正不斷播撒各種“好消息”：從深圳的2000萬級豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場“小陽春”，再到銀行下調房貸利率。所有這些信息都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時候了。

    筆者認為，樓市的確已走出最慘淡時期，但卻是乍暖還寒。即便是半天賣出54套豪宅的深圳，也難掩推盤量少，總成交量平平的事實。對于絕大多數(shù)城市而言，無論是一手房還是二手房，3月的成交量仍低于去年同期，只是環(huán)比今年2月有所回升罷了。

    地產人鼓噪市場加速回暖有點給自己撐腰打氣的意味，因為大家都清楚今年會很難。截至4月7日已公布2019年年報的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規(guī)模總額同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個百分點。屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產企業(yè)銷售TOP200榜單，年度銷售目標完成率僅為12.41%。

    回想一年前萬科高喊“活下去”之際，業(yè)界很多人還在嘲笑譏諷。而當萬科年報正式披露時，人們才意識到就連“領頭羊”的日子也不好過了。

    “活下去”不再是萬科的矯情，而是擺在所有房企面前的大難題。一方面，銷售受到疫情影響而大打折扣；另一方面，償債高峰卻悄然而至。數(shù)據(jù)顯示，2019年房企需償付債務總金額約5000億元，2020年增至7500億元，而2021年高達1萬億元。顯然，償債增速遠高于銷售額增速。賣房難，催債緊，這就是房企當下面臨的現(xiàn)狀。

    近兩年房企的生存壓力逐漸加大，即便萬科不喊“活下去”，也會有其他頭部企業(yè)道出類似危機感。今年的特殊性在于，全球疫情將原本的生死考驗提前了。

    面對危機，有兩種心態(tài)。第一種心態(tài)是等，等待疫情之后市場出現(xiàn)V型反轉，重新回到黃金時代。在地產圈之外，亦有財經評論者預言，疫后的消費會“報復性反彈”。然而，當人們看到歐美主要經濟體如多米諾骨牌般紛紛倒下，原本樂觀的預期就變得悲觀起來。美國前國務卿基辛格近日撰文稱，我們恐怕回不到從前了——本次疫情將深遠改變世界。后疫情時代，人們將重新評估資產，重估經濟增長，重估未來。如果是這樣，房產和房產股的價值都將被重估。

    后一種心態(tài)是變——既然舊格局一去不返，那就只能主動求變。自恒大打響線上賣房第一槍，已有數(shù)百家房企跟進，就連網絡帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓。傳統(tǒng)的房地產營銷方式正在經歷顛覆性改變。

    古人云，“生于憂患，死于安樂”，居安思危者，亦敢為天下先。疫情全球蔓延，考驗著所有房企的危機意識和應變能力。