北京辦公租賃市場(chǎng)分化 產(chǎn)業(yè)園區(qū)“新物種”異軍突起

    本報(bào)記者 陳瀟

    近期，北京辦公租賃市場(chǎng)第三季度數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，但活躍度趨于放緩。整體來看，各大機(jī)構(gòu)對(duì)第四季度走勢(shì)的判斷也趨于一致：租賃需求仍以存量調(diào)整為主，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

    11月份以來，《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，北京的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主正在形成兩條截然不同的競(jìng)爭(zhēng)曲線——部分傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓選擇以優(yōu)惠續(xù)租，增加附加服務(wù)換取出租率，而少數(shù)具備產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的園區(qū)“新物種”（指順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)、新業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行全方位迭代升級(jí)后出現(xiàn)的新型產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)和創(chuàng)新生態(tài)群落）則憑借專業(yè)化運(yùn)營與生態(tài)構(gòu)建異軍突起。

    寫字樓市場(chǎng)比拼服務(wù)

    今年以來，科技領(lǐng)域密集突破，人工智能等前沿技術(shù)加速布局，帶動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè)保持較高景氣度。第三季度，多座核心城市的甲級(jí)辦公樓需求有所復(fù)蘇，部分城市在科技行業(yè)拉動(dòng)下呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢(shì)。然而供需矛盾短期難以緩解，整體市場(chǎng)情緒仍較謹(jǐn)慎。

    在這一背景下，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷更深層的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京辦公樓租賃活躍度有所放緩，其中1000平方米以下面積段仍是市場(chǎng)成交的主力，而新增需求以搬遷類為主。

    科創(chuàng)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的新增辦公租賃需求較為穩(wěn)健，為部分辦公租賃細(xì)分市場(chǎng)帶來確定性的支撐。辦公租賃行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，辦公租賃市場(chǎng)新增需求集中在優(yōu)勢(shì)區(qū)域，這些區(qū)域出現(xiàn)改善，而其他區(qū)域仍在消化前期供應(yīng)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著新建租賃項(xiàng)目陸續(xù)入市，未來辦公租賃市場(chǎng)更考驗(yàn)業(yè)主的精細(xì)化運(yùn)營能力。

    面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，不少寫字樓開始主動(dòng)調(diào)整策略，將穩(wěn)定現(xiàn)有租戶作為核心任務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，除租金政策外，一些項(xiàng)目在續(xù)租環(huán)節(jié)提供公區(qū)煥新、空間優(yōu)化、配套升級(jí)等附加服務(wù)，以提升租戶黏性，過去比拼硬件，如今比拼服務(wù)已成為行業(yè)共識(shí)。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為“樞紐港”

    與寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)趨緩形成對(duì)比，有產(chǎn)業(yè)園區(qū)在第三季度展現(xiàn)出更鮮明的增長動(dòng)力。記者采訪了解到，具備產(chǎn)業(yè)組織與生態(tài)構(gòu)建能力的園區(qū)，正異軍突起。

    位于朝陽區(qū)高碑店的新龍國際大廈憑借特色定位與創(chuàng)新服務(wù)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)悉，該項(xiàng)目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的“新物種”，由保利物業(yè)星云企服統(tǒng)一運(yùn)營管理，構(gòu)建了獨(dú)特的“三位一體”大資管模式，將園區(qū)從傳統(tǒng)意義的不動(dòng)產(chǎn)租賃商，轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的合作伙伴和價(jià)值創(chuàng)造的推動(dòng)者。

    運(yùn)營兩年多來，新龍國際大廈累計(jì)去化面積近兩萬平方米，吸引了山西杏花村汾酒廠股份有限公司、北京蓋婭傳說服飾設(shè)計(jì)有限公司、北京百年墨寶文化用品有限公司等行業(yè)龍頭企業(yè)入駐，覆蓋白酒、服裝、文創(chuàng)與大健康等多個(gè)行業(yè)，不少產(chǎn)業(yè)之間具備形成協(xié)同效應(yīng)的潛力。

    園區(qū)的空間規(guī)劃也區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓。“在物理空間規(guī)劃上，我們刻意打破傳統(tǒng)辦公空間的隔離狀態(tài)，依托企業(yè)服務(wù)空間設(shè)計(jì)了共享交流區(qū)、產(chǎn)業(yè)對(duì)接區(qū)，并投建了一座前沿Cave五面沉浸式投影空間，作為園區(qū)企業(yè)共享的聯(lián)合展示空間。同時(shí)，園區(qū)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還會(huì)定期組織‘產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)’，讓企業(yè)負(fù)責(zé)人互相了解業(yè)務(wù)需求和資源優(yōu)勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)需求的精準(zhǔn)對(duì)接。”新龍國際大廈運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在此運(yùn)營理念的影響下，園區(qū)內(nèi)企業(yè)間已自發(fā)形成多個(gè)合作項(xiàng)目。

    “我們不只是提供辦公場(chǎng)所，更重要的是創(chuàng)造企業(yè)間的連接機(jī)會(huì)。截至11月19日，11月份已新簽約近千平方米。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人如是稱。

    正如新龍國際大廈所示，未來的辦公空間不再只是物理承載，而是承擔(dān)起資源鏈接、創(chuàng)新孵化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等生態(tài)化功能的“樞紐港”。

    行業(yè)資深人士認(rèn)為，隨著階段性供應(yīng)壓力逐步緩解，北京辦公租賃市場(chǎng)雖仍在調(diào)整期，但有望在行業(yè)服務(wù)能力提升和生態(tài)價(jià)值強(qiáng)化的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)逐步企穩(wěn)。那些能夠同時(shí)解決企業(yè)空間需求、賦能產(chǎn)業(yè)增量的運(yùn)營商，有望在下一階段占領(lǐng)先機(jī)。