戴德梁行張愷玲：商業(yè)不動產(chǎn)打通投融管退通道 公募REITs市場空間廣闊

    本報記者 陳瀟

    近日，《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》發(fā)布，明確將商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs試點范圍。隨著寫字樓、酒店等商辦類資產(chǎn)迎來新的盤活途徑，公募REITs資產(chǎn)版圖進一步擴展，市場也迎來新的發(fā)展節(jié)點。

    在政策持續(xù)完善的背景下，公募REITs下一階段的發(fā)展路徑也備受關(guān)注。近日，《證券日報》記者專訪了戴德梁行REITs研究中心負責人張愷玲。

    資產(chǎn)類型持續(xù)豐富

    公募REITs市場空間廣闊

    “過去幾年，公募REITs市場變化非常明顯。”張愷玲表示，一方面，從最早的產(chǎn)業(yè)園到保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施，再到今年寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)的開放，公募REITs的底層資產(chǎn)類型正在持續(xù)豐富；另一方面，隨著市場逐漸被認可，更多資金愿意進入REITs市場，也有更多發(fā)行人參與，市場活躍度持續(xù)上升。

    “寫字樓和酒店在國內(nèi)存量不動產(chǎn)市場中占據(jù)非常大的體量，這些業(yè)態(tài)逐步進入公募REITs體系，有助于打通投融管退通道，產(chǎn)生良好的資本循環(huán)，市場空間將非常廣闊。”張愷玲判斷，2026年仍將是公募REITs的高增長年。

    盡管市場高度關(guān)注商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，但在資產(chǎn)類型拓展的同時，公募REITs的發(fā)行仍然保持審慎標準。

    “一方面，底層資產(chǎn)必須具備穩(wěn)定、可持續(xù)的現(xiàn)金流，并有長期經(jīng)營支撐；另一方面，合規(guī)性依然是最基礎(chǔ)、也是最重要的要求。”張愷玲表示，在實際篩選中，通常會重點關(guān)注項目過去三年的出租率和收入穩(wěn)定性。

    在商辦類資產(chǎn)中，不同業(yè)態(tài)的發(fā)行難度亦存在差異。張愷玲以酒店為例指出，酒店經(jīng)營屬性較強，人力、餐飲等成本相對較高，同時對經(jīng)濟周期的敏感度也更強，因此對資產(chǎn)抗風險能力和運營管理水平提出了更高要求。

    從城市層面看，核心城市具備明顯優(yōu)勢。“經(jīng)濟活躍、人口持續(xù)流入的一線及強二線城市，更容易形成相對穩(wěn)定的經(jīng)營表現(xiàn)，目前已有不少企業(yè)在為相關(guān)項目做準備。”張愷玲透露。

    高透明度倒逼精細化運營

    擴募或成為市場擴容另一關(guān)鍵點

    不僅僅有助于存量資產(chǎn)的盤活，在張愷玲看來，REITs對資產(chǎn)管理最大的改變，在于提升了資產(chǎn)的透明度和運營效率。

    “REITs存續(xù)期信息披露頻率高，每季度要披露經(jīng)營情況，年度還要進行全面披露。如果實際表現(xiàn)與預測存在較大偏差，監(jiān)管層也會進行問詢。”她表示，這種機制倒逼運營管理機構(gòu)更加精細化地管理資產(chǎn)，助力企業(yè)從重開發(fā)走向重運營。

    在她看來，正是運營能力的持續(xù)改善，構(gòu)成了REITs實現(xiàn)擴募的基礎(chǔ)。“只有資產(chǎn)運行穩(wěn)定、歷史業(yè)績經(jīng)得起檢驗，才能逐步贏得投資人的信任，也才具備通過擴募不斷做大規(guī)模的條件。”

    張愷玲表示，從海外經(jīng)驗看，REITs市場的成長，并不僅僅依賴產(chǎn)品數(shù)量的增加，還依靠單只REITs通過擴募持續(xù)壯大。“擴募也會形成正向激勵機制，促使發(fā)行人不斷改善資產(chǎn)運營表現(xiàn)，進而形成良性循環(huán)。”

    目前，公募REITs整體規(guī)模已突破2000億元，在張愷玲看來，未來公募REITs市場有望逐步擴大，邁向萬億元規(guī)模。“目前公募REITs市值占A股總市值約0.2%，而部分成熟市場的REITs相應(yīng)的占比可達10%至12%。若我國公募REITs占比能提升至1.5%，市場規(guī)模將達到萬億元級別。”

    從二級市場表現(xiàn)和投資人反饋來看，隨著市場的不斷擴張，REITs產(chǎn)品的分化正在顯現(xiàn)。如何選擇業(yè)績更優(yōu)，表現(xiàn)更穩(wěn)定的REITs產(chǎn)品，考驗著投資者的專業(yè)能力。

    在張愷玲看來，隨著市場規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷豐富，REITsETF的意義也逐步顯現(xiàn)。“REITsETF有助于降低投資門檻，讓投資者通過一籃子配置實現(xiàn)風險分散，同時也有利于提升整體市場的流動性。”她表示，對于投資者而言，ETF可以減少逐只研究REITs的成本；對于市場而言，則有助于吸引更多不同風險偏好的資金進入。

    中長期來看，張愷玲認為，公募REITs在資本市場的影響力和吸引力將進一步提升，并在支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并進一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效方面發(fā)揮更為重要的作用。

（編輯 孫倩）