城市發(fā)展從依賴新增土地向盤(pán)活存量空間轉(zhuǎn)型

    本報(bào)記者 張薌逸

    3月16日，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），進(jìn)一步優(yōu)化國(guó)土空間布局，完善自然資源要素保障政策。

    在城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，《通知》通過(guò)統(tǒng)籌存量和增量，推動(dòng)城市發(fā)展從依賴新增土地向盤(pán)活存量空間轉(zhuǎn)型。

    2024年以來(lái)，各地已通過(guò)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地等方式，積極盤(pán)活存量土地。在3月16日舉行的自然資源部3月份例行新聞發(fā)布會(huì)上，自然資源部國(guó)土空間用途管制司司長(zhǎng)劉彥介紹，2025年，自然資源部積極配合財(cái)政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券5400余億元，主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地，適配高質(zhì)量發(fā)展需求，更好打造“凈地”“優(yōu)地”。

    《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，“盤(pán)活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，存量土地盤(pán)活將成為中長(zhǎng)期主基調(diào)。通過(guò)城市更新、閑置土地收購(gòu)和處置、低效用地再開(kāi)發(fā)等途徑，可釋放大量可用空間，補(bǔ)充傳統(tǒng)層面的土地供應(yīng)渠道，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡、增量存量互通。

    《通知》明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“新增建設(shè)用地”是指通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等方式，將農(nóng)用地（含耕地、園地、林地等）和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地增量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地絕大多數(shù)來(lái)源于存量建設(shè)用地，以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)通過(guò)招拍掛出讓的土地。這些土地不屬于“新增建設(shè)用地”范疇。當(dāng)前全國(guó)土地供應(yīng)總量普遍下降，市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)向盤(pán)活存量、消化庫(kù)存。在此背景下，新增建設(shè)用地指標(biāo)更需聚焦國(guó)家戰(zhàn)略，無(wú)需再大量用于商品房開(kāi)發(fā)。

    劉彥強(qiáng)調(diào)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。

    目前，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份至2月份，300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，整體成交規(guī)模仍處低位。從成交結(jié)構(gòu)及溢價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，一線及核心二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，1月份至2月份，一線城市住宅用地成交溢價(jià)率達(dá)14.2%。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，在“縮量提質(zhì)”基調(diào)下，2026年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的土地市場(chǎng)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)繼續(xù)收窄，但供應(yīng)質(zhì)量將提升。各地自然資源部門(mén)將更注重推出區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、限制條件少的優(yōu)質(zhì)地塊，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

    “《通知》明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，側(cè)重盤(pán)活存量，直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，推動(dòng)房地產(chǎn)向存量提質(zhì)、服務(wù)民生的方向發(fā)展。”中指研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將更依賴存量盤(pán)活、城市更新等路徑，企業(yè)應(yīng)積極參與前期更新、存量盤(pán)活等工作，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源機(jī)會(huì)。