新增土地與存量盤活需“精準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)”

    ■王麗新

    近日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中關(guān)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)容受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

    《通知》提出，各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。同時(shí)，《通知》明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

    在筆者看來，有一個(gè)重要信號(hào)不容忽視，即新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤，與今年《政府工作報(bào)告》中“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的思路整體一致，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。雖然《通知》明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，但這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要減少新增建設(shè)用地供給，遵循“盤活存量，以需定供，存量?jī)?yōu)先”原則，重點(diǎn)用好存量資源。

    存量土地包括已批未供土地、閑置土地、低效用地等。本次新政明確新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，意味著短期存量土地盤活力度更大。

    當(dāng)前，各地已多措并舉盤活存量土地。其一，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地。這是助力緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力的重要途徑，有利于幫助企業(yè)快速恢復(fù)經(jīng)營能力。其二，收購存量土地之后，部分土地能夠以更優(yōu)方案出讓，適配市場(chǎng)用地需求。多地已有序推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目，且市場(chǎng)上已有不少盤活項(xiàng)目去化率較高，驗(yàn)證了該模式助力行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的效果。其三，企業(yè)尋求AMC（資產(chǎn)管理公司）、國企等合作方進(jìn)場(chǎng)，聯(lián)合開發(fā)，市場(chǎng)化盤活存量土地。

    筆者認(rèn)為，未來，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的節(jié)奏還需加快，在支持和鼓勵(lì)跨城、跨區(qū)域換地等方面的配套政策還需進(jìn)一步完善。打通堵點(diǎn)，存量土地才能更好地“動(dòng)起來”。

    中長(zhǎng)期看，城市更新是盤活存量資源、推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展的重要抓手。近兩年來，從中央到地方，均在強(qiáng)調(diào)大力實(shí)施城市更新。

    據(jù)中指研究院測(cè)算（結(jié)合第七次全國人口普查數(shù)據(jù)），2020年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為364億平方米，其中2000年以前的住宅約100億平方米。這意味著舊城改造、城市更新迫在眉睫。而產(chǎn)城人融合發(fā)展，是建設(shè)新型智慧城市乃至推動(dòng)城市群經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的重要抓手，這也對(duì)城市更新提出了更深層次的要求。本次新政落地后，城市更新將提質(zhì)增效，高價(jià)值土地的更新改造力度會(huì)進(jìn)一步加大。

    預(yù)計(jì)接下來，各地會(huì)“因城施策”把握好供地節(jié)奏，引導(dǎo)企業(yè)“拿好地、建好房”，推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定前行。