優(yōu)供給穩(wěn)預(yù)期 繪就房地產(chǎn)發(fā)展新畫卷

    ■彭春來(lái)

    在每年的全國(guó)兩會(huì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)總是被關(guān)注的焦點(diǎn)。2026年政府工作報(bào)告“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述，與2025年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)相比，定力更足，信心更強(qiáng)。

    政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作的規(guī)劃部署，“穩(wěn)”是主線，“因城施策”是手段。短期以“防風(fēng)險(xiǎn)”為底線，用金融手段“穩(wěn)樓市”，滿足居住多樣化需求；長(zhǎng)期則通過(guò)優(yōu)化供應(yīng)和建設(shè)“好房子”，構(gòu)建發(fā)展新模式，引導(dǎo)行業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展軌道。

    推行房地產(chǎn)行業(yè)“發(fā)展新模式”，核心是建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口流動(dòng)和去化周期調(diào)控土地供應(yīng)與新開工規(guī)模，實(shí)現(xiàn)“地隨人走、房隨需建”。

    以優(yōu)供給實(shí)現(xiàn)強(qiáng)根基。優(yōu)化供給需從“地”和“房”處著手，這也是深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)的關(guān)鍵所在。

    今年政府工作報(bào)告提出，“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施”“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。

    實(shí)現(xiàn)“優(yōu)供給”目標(biāo)，要多措并舉。一是盤活存量房，預(yù)計(jì)未來(lái)收購(gòu)存量商品房更多將由地方主導(dǎo)，且除了收購(gòu)新建商品房外，收購(gòu)二手房也將是各地去庫(kù)存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區(qū)已經(jīng)試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生積極影響，以后會(huì)有更多城市跟進(jìn)落地。二是建設(shè)“好房子”，“好房子”已成為房企提升品質(zhì)、贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。2025年，多城核心區(qū)域“日光盤”項(xiàng)目除了得房率優(yōu)勢(shì)外，普遍具備安全、舒適、綠色、智慧等“好房子”核心特征，并引入養(yǎng)老、育兒、家政等第三方服務(wù)，逐步形成“硬件+服務(wù)”的復(fù)合型居住模式，這是發(fā)展新模式落地的重要支點(diǎn)。三是高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，我國(guó)城市更新正從試點(diǎn)探索階段邁向系統(tǒng)性推進(jìn)新階段，各地城市更新步伐明顯提速，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍也已經(jīng)擴(kuò)展至城市更新設(shè)施等領(lǐng)域。這意味著無(wú)論是城中村、老舊小區(qū)，還是存量商品房、閑置土地及低效商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，都可以通過(guò)更新機(jī)制實(shí)現(xiàn)空間功能與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的再配置。

    通過(guò)促需求來(lái)增強(qiáng)活力。當(dāng)前，各地“因城施策”，在降低購(gòu)房門檻、降低購(gòu)房成本、提高購(gòu)房意愿和能力上發(fā)力，已經(jīng)取得成效。在此基礎(chǔ)上，今年政府工作報(bào)告首次提出，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。報(bào)告還提及，深化住房公積金制度改革。這表明鼓勵(lì)住房需求釋放更加精準(zhǔn)化，旨在通過(guò)房地產(chǎn)政策與人口政策深度協(xié)同，將“惠民生”與“穩(wěn)市場(chǎng)”有機(jī)結(jié)合。

    預(yù)計(jì)接下來(lái)，在金融支持、購(gòu)房補(bǔ)貼、住房公積金等領(lǐng)域，各地會(huì)針對(duì)性推出更多細(xì)化政策。此外，此前各地住房政策向多孩家庭傾斜較為明顯，未來(lái)有望通過(guò)住房信貸、財(cái)政直補(bǔ)、盤活存量等多種方式滿足初婚家庭住房需求。

    繼續(xù)推進(jìn)“保交房”來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)前期持續(xù)推進(jìn)“保交房”、化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等工作，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已緩釋，但防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不能丟。

    今年政府工作報(bào)告提出，進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。這表明“白名單”制度在實(shí)踐過(guò)程中已取得顯著成效，對(duì)加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程形成極大推動(dòng)力。預(yù)計(jì)接下來(lái)，“白名單”制度將繼續(xù)作為定向紓困的核心工具，推動(dòng)合格項(xiàng)目融資，確保項(xiàng)目交付，守住民生底線，推動(dòng)房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

    構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是系統(tǒng)性工程，不可能一蹴而就，需要各方協(xié)同發(fā)力，配置好“人房地錢”要素，有序推進(jìn)搭建好基礎(chǔ)性制度。最近的市場(chǎng)行情表明，區(qū)域性市場(chǎng)已經(jīng)回穩(wěn)，1月份一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅總體收窄，市場(chǎng)呈現(xiàn)積極變化。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步走出調(diào)整期，行業(yè)將形成以品質(zhì)供給為導(dǎo)向、運(yùn)行更加穩(wěn)健的新發(fā)展格局。