商業(yè)不動產(chǎn)REITs迎來里程碑時刻 已申報產(chǎn)品擬募資規(guī)模近400億元

    本報訊 （記者毛藝融）中國公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場迎來了具有里程碑意義的時刻。

    2026年1月30日，華夏基金旗下三只商業(yè)不動產(chǎn)REITs——華夏凱德封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金正式申報至證監(jiān)會與交易所并獲受理，成為首批試點申報項目的重要組成部分。

    業(yè)內(nèi)人士認為，這不僅是對2025年末中國證監(jiān)會《關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》的積極響應，更是一場關于“市場化、法治化”理念在不動產(chǎn)金融領域深度實踐的生動開篇。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs的啟航并非一朝一夕之功，而是一場需要定力、專業(yè)與合規(guī)意識貫穿始終的遠行。在監(jiān)管部門統(tǒng)籌指導下，試點工作堅持規(guī)范與發(fā)展并重，“框架正確、方向清晰”下市場自我迭代的能力，賦予了市場各方探索的勇氣，也界定了需要恪守的邊界。

    市場主導

    在實踐探索中積累發(fā)展的經(jīng)驗

    任何創(chuàng)新在起步階段都面臨逐步完善的過程，在實踐中動態(tài)優(yōu)化，是試點工作的重要經(jīng)驗。

    目前，已經(jīng)申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs合計擬募資近400億元，資產(chǎn)形態(tài)覆蓋商業(yè)零售、綜合體、辦公樓、酒店等多維業(yè)態(tài)。

    記者注意到，華夏基金此次申報的3單產(chǎn)品，既有凱德這類國際商業(yè)運管品牌，也有銀泰百貨這類深度扎根中國消費市場的零售品牌，亦有保利發(fā)展這類頭部房企的轉型探索。三類資產(chǎn)，三種基因，在統(tǒng)一制度框架下同臺亮相，是市場多元化并蓄的最好注腳。

    據(jù)悉，本次試點傳遞的理念是在制度框架明確、政策方向清晰的前提下，市場具備自我調(diào)節(jié)與進化糾偏的能力。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的估值邏輯、運營效率、分派穩(wěn)定性，將在投資者的理性研判中逐步收斂于均衡?；鸸芾砣艘铝τ跇嫿ㄕ鎸崱蚀_、完整的信息披露體系、履行主動管理能力，為市場參與者的決策提供基礎。

    規(guī)則先行

    法治化構筑信任的基石

    法治是市場信用的底座，也是商業(yè)不動產(chǎn)REITs行穩(wěn)致遠的生命線。

    首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)運營年限普遍超過十年，大部分地處一、二線城市的核心成熟商圈，出租率較為穩(wěn)定，但商業(yè)不動產(chǎn)項目因其建設運營周期較長，在合規(guī)手續(xù)方面往往面臨跨周期銜接的問題。

    合規(guī)性仍然是商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核的根本要求，但亦需平衡重大性與對不動產(chǎn)項目實際的影響，在合法合規(guī)框架下提出可行的優(yōu)化路徑。這一理念于首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推進過程中得到了初步印證，法治是有原則和有溫度的治理體系，為市場主體劃定清晰的行為邊界，亦為歷史遺留問題留出如實披露、合規(guī)整改的通道。

    在監(jiān)管部門指導下，各方聚焦運營品質與投資者保護，堅持披露到位、整改到位、責任到位，為項目規(guī)范運行奠定基礎，也為后續(xù)同類資產(chǎn)積累經(jīng)驗。

    迭代共生

    在動態(tài)演進中臻于至善

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，不是中國公募REITs市場的“完成時”，而是公募REITs“進行時”的一次關鍵躍升。

    從全球成熟市場經(jīng)驗來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs經(jīng)歷了數(shù)十年的制度迭代與產(chǎn)品演變。當前試點的推出，既借鑒了國際慣例，又植根于本土實踐；既設定了清晰的準入標準，也為后續(xù)品種擴容、資產(chǎn)擴圍保留了制度接口。在項目執(zhí)行過程中，市場參與主體或能感受到政策的智慧不僅在于設計階段的周密，更在于執(zhí)行階段的探索，給予市場充分的試驗空間，允許在規(guī)范的前提下差異化探索。

    自1月底首批商業(yè)REITs申報以來，相關部門按職責分工持續(xù)開展政策宣導與項目對接工作，是中國REITs市場能夠快速形成規(guī)模效應的深層原因。法治劃定邊界，市場配置資源，政府搭建生態(tài)，三者各歸其位、各展所長，共同編織起商業(yè)不動產(chǎn)REITs行穩(wěn)致遠的網(wǎng)絡。

    商業(yè)不動產(chǎn)是通過公募REITs轉化為億萬投資者可分享的長期回報，不僅是資產(chǎn)證券化的成功實踐，更是金融服務實體經(jīng)濟的有力證明。在正確的框架下，市場的智慧足以穿越周期；在法治的軌道上，創(chuàng)新的星火終成燎原之勢。

（編輯 郭之宸）