多只公募REITs申報迎新進展 商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點積極推進

    本報記者 昌校宇

    近日，多只公募‌REITs‌（不動產(chǎn)投資信托基金）申報迎來新進展。4月10日，易方達廣西北投高速REIT和中航中核匯能新能源REIT雙雙獲批。此外，4月7日至4月10日，另有4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品陸續(xù)獲得監(jiān)管反饋，顯示該試點正加速推進。

    據(jù)悉，易方達廣西北投高速REIT是廣西壯族自治區(qū)獲批的首單不動產(chǎn)REITs項目。該基金的底層資產(chǎn)為蘭海高速廣西南寧那南段，線路全長約48.7公里，項目估值23.49億元，預計募集資金23.52億元。該路段一頭銜接川渝黔西南腹地，一頭連通北部灣港口群，是西南地區(qū)貨物南向出海的最優(yōu)便捷高速通道，更是廣西壯族自治區(qū)面向東盟開展對外貿(mào)易合作的重要交通樞紐。

    易方達廣西北投高速REIT的基金管理人為易方達基金，該公司REITs投資部相關(guān)負責人向《證券日報》記者表示，項目的推出，既是落實國家“盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資”戰(zhàn)略部署的具體實踐，也是廣西壯族自治區(qū)面向東盟開放合作的交通金融創(chuàng)新示范，將有力推動廣西壯族自治區(qū)不動產(chǎn)投融資領(lǐng)域市場化轉(zhuǎn)型，同時也能讓廣大投資者通過REITs產(chǎn)品共享廣西壯族自治區(qū)高速公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展紅利。

    廣西壯族自治區(qū)交通運輸廳表示，易方達廣西北投高速REIT的獲批，是盤活存量、帶動增量、促進有效投資的重要實踐。下一步，將以此為契機，梳理全區(qū)高速公路、樞紐、港口等優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，建立公募REITs后備項目庫，完善運營考核與收益分配等配套機制，指導項目單位持續(xù)探索交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化路徑，為西部陸海新通道和面向東盟的互聯(lián)互通提供可持續(xù)資金保障。

    另一只獲批的中航中核匯能新能源REIT，其底層資產(chǎn)包括兩部分：一是位于新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團第六師北塔山牧場境內(nèi)的北塔山風電項目；二是位于廣西壯族自治區(qū)賀州市富川瑤族自治縣的富川協(xié)合風電項目（含朝東風電項目和石家風電項目兩個子項目），上述兩部分項目的總裝機容量為196兆瓦，預計募集規(guī)模12.18億元。

    此外，4月7日至4月10日，中信建投首農(nóng)食品集團商業(yè)不動產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT、中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)不動產(chǎn)REIT陸續(xù)獲得監(jiān)管反饋，顯示出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正在積極推進。

    從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。2025年12月底，中國證監(jiān)會發(fā)文推出商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點，標志著我國公募REITs市場正式從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。公開信息顯示，試點開閘至今，滬深交易所已累計受理17單申報項目，市場反應(yīng)超出預期。

    中信證券研究團隊發(fā)布研報稱，今年二季度開始，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有望掛牌上市。擬上市項目質(zhì)量較高，對繁榮REITs市場意義重大。第一，在已申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目的底層資產(chǎn)中，商業(yè)零售資產(chǎn)占比超過60%，遠高于商業(yè)零售業(yè)態(tài)占社會經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)總額的占比，此類資產(chǎn)的租金穩(wěn)定性強，運營潛力大，即使在三四線城市的商場也有大量持續(xù)租金增長的案例；第二，商業(yè)不動產(chǎn)REITs中的寫字樓類資產(chǎn)均位于一線城市，有望率先受益于供給收縮和需求增長，實現(xiàn)租金的止跌回穩(wěn)，且部分資產(chǎn)還有長租約保障；第三，商業(yè)不動產(chǎn)REITs中，酒店及其他資產(chǎn)通常具備良好的運營管理方或優(yōu)越的地理位置。