魔方生活服務(wù)集團(tuán)沖刺港股IPO背后：機(jī)構(gòu)化長租公寓滲透率仍較低

    本報(bào)記者 李正

    9月26日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱“魔方”）在港交所提交了招股書。

    招股書顯示，作為一家長租公寓服務(wù)平臺(tái)，截至2022年6月30日，魔方擁有在營公寓7.62萬套、分布在全國26座城市394個(gè)地點(diǎn)。從運(yùn)營方式來看，分為直營模式及加盟管理和第三方托管模式兩種，截至2022年6月30日的公寓數(shù)量分別為5.01萬間及2.61萬間。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從運(yùn)營模式看，長租公寓行業(yè)和物管行業(yè)有一定的相似性，即在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模以提升租金總額的情況下，向租戶提供更多的增值服務(wù)，后期再謀求上市。所以大家在看好物管行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也有理由相信長租公寓行業(yè)的發(fā)展前景。

    業(yè)務(wù)收入增長穩(wěn)定

    招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方分別實(shí)現(xiàn)收入9.47億元、9.48億元和14.71億元，復(fù)合年增長率24.7%。同期公司分別實(shí)現(xiàn)毛利8.08億元、7.86億元和12.67億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東凈利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元；2022年上半年，實(shí)現(xiàn)收入8.49億元，同比增長24.15%；毛利7.3億元，同比增長25.08%；歸屬股東凈利潤924萬元，非控股股東權(quán)益為凈虧損883萬元。

    具體業(yè)務(wù)方面，魔方直營模式在近三年呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)張趨勢，2019年、2020年和2021年分別實(shí)現(xiàn)收入9.11億元、9.13億元和13.89億元，2022年上半年實(shí)現(xiàn)收入8.09億元，同比增長25.31%；加盟管理和第三方托管模式業(yè)務(wù)收入雖然在2020年出現(xiàn)下滑，但2022年上半年實(shí)現(xiàn)收入0.24億元，同比增長9.19%。

    知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次魔方尋求上市的動(dòng)作值得肯定和鼓勵(lì)，也是當(dāng)前市場低迷下長租公寓企業(yè)積極向上的表現(xiàn)。

    嚴(yán)躍進(jìn)介紹，從招股書業(yè)績表現(xiàn)來看，總體上魔方已經(jīng)熬過了艱難期，在收入和凈利潤等方面較為穩(wěn)定。

    “財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)增長客觀上也會(huì)使得投資者對(duì)魔方上市融資有較大的信心。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)下，房源的整合和盤活乃是行業(yè)大勢所趨，這讓企業(yè)的收購成本也有所降低。魔方選擇此時(shí)上市，通過融資獲得資金后，再低價(jià)收購房源，對(duì)于未來擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模有積極作用。

    肖云祥認(rèn)為，雖然從表面上來看，選擇在市場較低迷時(shí)上市并不是明智之舉，估值會(huì)相對(duì)較低一些。但是結(jié)合魔方的基本面以及內(nèi)地長租公寓赴港上市第一股的身份來看，受資本市場青睞或是大概率事件。

    預(yù)計(jì)2026年市場規(guī)模將增至2.7萬億元

    值得一提的是，近年來，國內(nèi)租賃公寓市場發(fā)展十分迅速。

    根據(jù)弗若斯特沙利文方面的資料，中國租賃公寓市場規(guī)模由2017年的人民幣1.2萬億元增至2021年的人民幣1.8萬億元，預(yù)計(jì)到2026年，中國租賃公寓市場的規(guī)模將進(jìn)一步增至人民幣2.7萬億元，其主要驅(qū)動(dòng)因素在于高昂的置業(yè)成本、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。

    同時(shí)，國內(nèi)租賃公寓市場較為分散，有大量運(yùn)營中的非機(jī)構(gòu)化長租公寓。國內(nèi)機(jī)構(gòu)化長租公寓2021年滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家（同年，英國及美國分別為42%及30%），預(yù)計(jì)隨著國內(nèi)租賃公寓市場進(jìn)一步發(fā)展，機(jī)構(gòu)化長租公寓滲透率2026年將增至9.4%。2021年至2026年，國內(nèi)租賃公寓市場規(guī)模復(fù)合年增長率將達(dá)到8.4%，其中，機(jī)構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模將達(dá)到13.7%。

    肖云祥認(rèn)為，從政策導(dǎo)向看，鼓勵(lì)規(guī)模租賃住宅行業(yè)健康發(fā)展的政策在逐漸完善，長租公寓發(fā)展前景可期。

    “從市場面來看，目前大城市的房價(jià)仍然較高，增加購房難度，導(dǎo)致租賃需求不減。此外，在職住不平衡的情況下，也會(huì)增加長租公寓行業(yè)的需求。”肖云祥如是稱。

（編輯 白寶玉）