美的置業(yè)上半年核心凈利達20億元 根據(jù)凈現(xiàn)金動態(tài)調(diào)節(jié)拿地策略

    本報記者 王麗新

    “對美的置業(yè)來說，今年是戰(zhàn)略鞏固年。”8月21日上午，在美的置業(yè)2020年中期業(yè)績說明會上，美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》在內(nèi)的媒體表示，從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，房住不炒是長期戰(zhàn)略，穩(wěn)是大方向。大規(guī)模價格戰(zhàn)邏輯是不成立的，當(dāng)然有些城市會存在去化和價格壓力。

    截至6月30日，美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入209.36億元，同比增長47.5%；毛利55.23億元，同比增長8.5%；利潤及綜合收益23.54億元，同比增長24.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤20.24億元，同比增長14.4%。

    “下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價格，保持相對的平衡，采取‘一城一策’‘一盤一策’的基本策略。”郝恒樂表示，接下來，公司將堅定戰(zhàn)略，進行精準(zhǔn)投資、精細(xì)運營和精研創(chuàng)新，進一步鞏固有質(zhì)量、可持續(xù)的增長模式。

    銷售額三分之一

    用于動態(tài)補貨

    “在精準(zhǔn)投資方面，鞏固城市升級戰(zhàn)略，做實原來已經(jīng)進入的城市，在某些城市進行換倉換檔，提升單城市產(chǎn)能和效能。”郝恒樂表示，目前公司已經(jīng)進入60多個城市，城市布局基本完成，接下來是怎樣在這些城市深耕的問題。

    據(jù)中報顯示，截至6月30日，美的置業(yè)土地儲備的總建筑面積為5431萬平方米，涉及295個物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋全國18個省級行政區(qū)的61個城市，其中通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司參與了67個項目。一二線城市占比57%，長三角和珠三角區(qū)域占比47%。

    在舊改項目布局方面，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈表示，舊改項目儲備了10個，預(yù)計可售貨值為550億元，已經(jīng)轉(zhuǎn)化項目4個，預(yù)計可售貨值為193億元。預(yù)計今年還將新增轉(zhuǎn)化兩個項目，預(yù)計可售貨值為109億元。

    “上半年疫情下土地市場出現(xiàn)冷熱不均，發(fā)達城市土地?zé)岫确浅８?，主要原因還是資金避險行為，有限資金要往高能級城市聚集。”郝恒樂表示，“四季度后，往往是房企資金相對較緊的時刻，土地?zé)岫群鸵鐑r率應(yīng)該會有所控制。”

    “在拿地策略上，會根據(jù)年初定下的用銷售額的三分之一的資金來補貨，同時會根據(jù)凈現(xiàn)金情況進行動態(tài)調(diào)節(jié)。”郝恒樂進一步稱，公司沒有必要激進高價拿地，公司土地儲備是相對充足的，下半年會選擇合適時機進行策略性補地。

    “未來市場基本趨勢是穩(wěn)，但也有不確定性，公司拿地策略相對審慎，對新進城市和新增土地很謹(jǐn)慎，拿地不一味推高，會按照自身定下的核心財務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對每一塊地進行精準(zhǔn)研判。”郝恒樂對《證券日報》記者表示，公司內(nèi)部認(rèn)為，在相對穩(wěn)定市場售價預(yù)期下，按照利潤率8%的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，但8%不是機械紅線，會根據(jù)不同城市情況進行彈性管理；另外更看重IRR指數(shù)，一般要達到20%的標(biāo)準(zhǔn)，一定要產(chǎn)生合理回報。

    融資成本

    持續(xù)降低

    審慎的拿地擴張策略之下，美的置業(yè)繼續(xù)保持較為穩(wěn)健的財務(wù)盤面。

    截至2020年6月末，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至86.8%，較2019年期末再降2.2個百分點；現(xiàn)金總量約260億元，現(xiàn)金短債比2.26。此外，公司還有874億元尚未動用的銀行授信額度。

    “公司債務(wù)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化，一年之內(nèi)到期債務(wù)占比為21%，兩年之內(nèi)占29%。現(xiàn)金短債比達到2.26，處于健康區(qū)間。”林戈表示，另外，公司的融資成本近年來也在不斷降低。

    截至6月30日，美的置業(yè)新增借款平均加權(quán)融資成本為5.18%；加權(quán)平均融資成本降低至5.52%，在同規(guī)模民營房企中具有較強的競爭力。今年2月份，公司抓住窗口期，發(fā)行“2+2”期限公司債，利率低至4%；8月發(fā)行一筆“2+2”期限公司債，利率再次走低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。

    對于融資成本下降的原因，林戈表示，第一，上半年整體融資政策偏松；第二，公司穩(wěn)健財務(wù)風(fēng)格得到市場認(rèn)可；第三，投資者和金融機構(gòu)看到了美的置業(yè)重視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運營效率，靠內(nèi)生動力而不是靠杠桿推動增長；第四，公司目前的融資沒有用股東的征信，但股東的背景間接給予了美的置業(yè)良好增信。

    總體來看，內(nèi)外形勢變化正推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式加速迭代升級，客戶需求、行業(yè)競爭邏輯正發(fā)生深刻變化。在這一趨勢下，美的置業(yè)聚焦運營力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和營銷力，堅定推進城市深耕和升級戰(zhàn)略，以“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略強化“提質(zhì)增效”能力。