如何“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”

    ■王麗新

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月10日至11日在北京舉行。會(huì)議提出，堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此外，會(huì)議還提出“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。

    在筆者看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，加快風(fēng)險(xiǎn)出清與構(gòu)建發(fā)展新模式并行推進(jìn)。此次會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的定調(diào)既錨定短期市場穩(wěn)預(yù)期的核心目標(biāo)，又夯實(shí)長期健康發(fā)展的制度基礎(chǔ)，為2026年行業(yè)發(fā)展劃定清晰路徑，釋放出“穩(wěn)市場、促更新、化風(fēng)險(xiǎn)”的清晰信號(hào)，有諸多亮點(diǎn)值得深思。

    第一，以“控增量、去庫存、優(yōu)供給”為準(zhǔn)繩，筑牢市場平穩(wěn)運(yùn)行根基。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，核心在于供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡，不僅要“控增量”，更要優(yōu)化供給，各地需將市場交易情況與賣地規(guī)模及節(jié)奏掛鉤，給樓市更多時(shí)間和空間去消化存量房產(chǎn)。

    這是一種“穩(wěn)樓市”的長期考量，主要體現(xiàn)在以下兩大方面。一是鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，以地方政府專項(xiàng)債券資金收購存量閑置土地，既為市場存量房源提供剛性消化渠道，又從源頭控制無效供給擴(kuò)張。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至11月末，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，預(yù)計(jì)2026年地方政府專項(xiàng)債在收儲(chǔ)方面將繼續(xù)發(fā)力，或有更為積極的舉措落地。二是深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。兩者互為補(bǔ)充，前者切實(shí)降低剛需購房門檻，后者則更多聚焦居住品質(zhì)提升，精準(zhǔn)對(duì)接持續(xù)增長的改善性需求，避免同質(zhì)化供給弊端。供需兩端協(xié)同發(fā)力，既破解當(dāng)前庫存高企難題，又契合需求結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)，為市場平穩(wěn)運(yùn)行筑牢基礎(chǔ)。

    第二，借城市更新“提質(zhì)進(jìn)階”之力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此次會(huì)議提出“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。當(dāng)前，多地已明確城市更新與“穩(wěn)樓市”的聯(lián)動(dòng)邏輯，即開展老舊小區(qū)改造、城中村整治等工作，修復(fù)存量住房價(jià)值、穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，通過貨幣化或房票安置釋放購房需求。

    更重要的是，梳理多地“十五五”規(guī)劃建議可知，不少地方對(duì)城市更新有創(chuàng)新性提法。比如，重慶在“十五五”規(guī)劃建議中表示，加快探索未來城市建設(shè)，實(shí)施城市“數(shù)字更新”，推動(dòng)新設(shè)計(jì)新技術(shù)新產(chǎn)品城市級(jí)規(guī)模應(yīng)用，激發(fā)城市空間服務(wù)能級(jí)和數(shù)字活力。山西表示，“一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)體系”“健全多元化投融資方式，吸引社會(huì)資本參與城市更新”。

    當(dāng)然，城市更新離不開資本的支持。從此次會(huì)議釋放的相關(guān)信號(hào)來看，預(yù)計(jì)2026年有關(guān)支持城市更新的金融、土地等政策會(huì)有實(shí)質(zhì)性落地，包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、提升用地政策的靈活性、提高審批效率等。金融端層面，REITs或進(jìn)一步擴(kuò)圍，為項(xiàng)目提供長期低成本融資；土地端層面，多地已探索彈性供地等靈活政策，搭配專項(xiàng)債資金定向支持，將進(jìn)一步提升市場主體參與積極性。接下來，城市更新將推動(dòng)“人房地錢”及產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素聯(lián)動(dòng)，加快房地產(chǎn)從“建房子”向“運(yùn)營城市”轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    第三，加快推進(jìn)化債工作，積極穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)，守住行業(yè)安全底線。當(dāng)前，防范化解風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要底線。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至目前，已有21家出險(xiǎn)房企完成境內(nèi)外債務(wù)重組或重整獲批，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬億元，有效緩解了行業(yè)短期償債壓力。不過，部分出險(xiǎn)房企剩余債務(wù)處置仍在推進(jìn)，關(guān)聯(lián)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

    此次會(huì)議明確“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，為2026年房地產(chǎn)行業(yè)化債指明方向。筆者認(rèn)為，一方面，可深化組建債務(wù)重組專班，優(yōu)化債務(wù)重組與置換辦法，針對(duì)不同房企風(fēng)險(xiǎn)程度實(shí)施差異化處置，助力企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力或者重整；另一方面，通過創(chuàng)新金融工具等組合措施改善房企現(xiàn)金流，同時(shí)依托REITs等渠道盤活成熟商業(yè)地產(chǎn)等重資產(chǎn)，推動(dòng)行業(yè)重構(gòu)信用體系。當(dāng)然，化債工作的穩(wěn)步推進(jìn)，并非簡單的風(fēng)險(xiǎn)兜底，而是運(yùn)用法治化、市場化手段，加大風(fēng)險(xiǎn)出清力度，為行業(yè)健康發(fā)展掃清障礙。

    可以預(yù)見，隨著各項(xiàng)政策落地見效、庫存逐步去化以及社會(huì)預(yù)期修復(fù)，房地產(chǎn)市場有望盡快走出調(diào)整期，為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供重要支撐。