土地市場(chǎng)一季度“控增量”“優(yōu)供給”落實(shí)有序

    ■王麗新

    今年《政府工作報(bào)告》提出，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)交出了一份“總量縮減、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的答卷。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，300城宅地成交面積、土地出讓金同比分別下降24%、42%。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、去庫(kù)存穩(wěn)步推進(jìn)的大背景下，這組數(shù)據(jù)并非市場(chǎng)走弱的信號(hào)，反而印證了“控增量、優(yōu)供給”調(diào)控思路正精準(zhǔn)有序落地，核心邏輯是“控總量、提質(zhì)量、盤(pán)存量”，推動(dòng)行業(yè)加速?gòu)囊?guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

    “控增量”導(dǎo)向明確，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“以需定供”。

    一季度，宅地成交規(guī)?；芈?，背后有諸多因素。多地“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”調(diào)控思路執(zhí)行已久。同時(shí)，3月中旬，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》明確，要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。這一政策遵循“盤(pán)活存量，以需定供，存量?jī)?yōu)先”原則，減少新增建設(shè)用地供給，終結(jié)了過(guò)去依賴(lài)增量擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)模式。此外，部分城市正探索“以需定供”的精準(zhǔn)供地模式，支持專(zhuān)項(xiàng)債收回存量土地。

    從市場(chǎng)看，“控增量”并非一刀切。北京、杭州等核心城市主動(dòng)調(diào)減供地計(jì)劃，杭州一季度僅出讓3宗宅地；成都、廈門(mén)等城市以“去化節(jié)奏定供應(yīng)量”，確保土地供給與市場(chǎng)需求精準(zhǔn)匹配。這種“以銷(xiāo)定供、縮量穩(wěn)價(jià)”的操作，有效緩解了樓市庫(kù)存高企壓力，為企業(yè)加快回籠資金創(chuàng)造了寬松環(huán)境。這一系列變化背后，是土地市場(chǎng)告別“大水漫灌”，轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)滴灌”的平衡供需階段。

    “優(yōu)供給”成效初顯，優(yōu)質(zhì)地塊受青睞。

    與土地市場(chǎng)整體縮量供應(yīng)形成鮮明對(duì)比的是，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊上演“局部高熱”現(xiàn)象，土拍分化成為一季度土地市場(chǎng)最鮮明的特征。比如，廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)，以236億元成交，折合居住成交樓面地價(jià)8.5489萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下廣州宅地樓面單價(jià)新高；上海、杭州核心區(qū)地塊溢價(jià)率頻頻突破10%；熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊引得央企、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企扎堆競(jìng)拍。

    這種分化正是“優(yōu)供給”的直接體現(xiàn)。各地供地重心向核心區(qū)、軌道沿線(xiàn)、配套成熟地塊傾斜，重點(diǎn)城市優(yōu)先供應(yīng)“好房子”用地，增加性?xún)r(jià)比高的改善性宅地供給。同時(shí)，存量盤(pán)活成為供給主力渠道之一，低效用地再開(kāi)發(fā)、城市更新成為土地供應(yīng)新渠道。優(yōu)質(zhì)地塊則憑借“低風(fēng)險(xiǎn)、高確定性”優(yōu)勢(shì)，成為房企“避險(xiǎn)首選”，也推動(dòng)土地市場(chǎng)從“拼規(guī)模”向“拼質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。

    “謹(jǐn)慎”成房企投資準(zhǔn)則，安全是首要考量。

    當(dāng)前市場(chǎng)整體仍處于“著力穩(wěn)定”階段，房企投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度。從企業(yè)投資邏輯來(lái)看，基本呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：一是更看重“現(xiàn)金流回正周期”，資金安全與項(xiàng)目去化保障成為投資首要考量，優(yōu)先選擇小體量、高去化、低總價(jià)地塊；二是多數(shù)企業(yè)選擇深耕已布局城市；三是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企在守住資金安全底線(xiàn)的前提下，精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇；四是央企及優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)，持續(xù)深耕一二線(xiàn)核心城市，且偏重投資改善性地塊，以求拉升利潤(rùn)率；五是部分企業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)等模式降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

    整體而言，一季度土地市場(chǎng)的“控量提質(zhì)”，為2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。隨著存量盤(pán)活深化、優(yōu)質(zhì)供給釋放、政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，樓市將迎來(lái)更多發(fā)展確定性，行業(yè)加速向高質(zhì)量、可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型，邁向“租購(gòu)并舉、存量?jī)?yōu)先、品質(zhì)為王”的新周期。