公募REITs平均漲幅超20% 底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定是“硬道理”

    本報兩會報道組 王思文

    自2021年6月21日算起，首批九單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)成功上市將滿九個月。隨著相關(guān)支持政策不斷推進，作為我國資本市場和公募基金行業(yè)的重大創(chuàng)新產(chǎn)品，投資者對公募REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度大幅提升。

    同時，作為投資標(biāo)的，公募REITs因具備高分紅、抗通脹特征，且與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，能起到風(fēng)險分散、優(yōu)化資產(chǎn)配置等作用，而受到廣大機構(gòu)投資者的重視。

    進入2022年，公募REITs二級市場交易熱度持續(xù)攀升，已經(jīng)成為當(dāng)前證券市場投資者重點關(guān)注的資產(chǎn)配置產(chǎn)品。全國人大代表、邁科集團董事局主席何金碧在全國兩會期間表示，建議將公募REITs的底層資產(chǎn)范圍擴展至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，從而推動實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

    復(fù)權(quán)后平均漲幅達21%

    2022年以來，公募基金市場尤其是權(quán)益類基金凈值整體表現(xiàn)不佳，而與之形成鮮明對比的是，公募基金市場新型金融產(chǎn)品——公募REITs收益遙遙領(lǐng)先。

    據(jù)記者統(tǒng)計，自上市以來截至今年3月10日，11只公募REITs復(fù)權(quán)后平均漲幅達21%，日均成交十分活躍，交易熱度較高。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT上市至今漲幅達到56.14%，最高價距上市首日開盤價實現(xiàn)翻番。整體來看，多只公募REITs產(chǎn)品上市以來漲幅超過20%，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT上市至今漲幅分別達到32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

    隨著二級市場價格持續(xù)走高，已經(jīng)先后有建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT等6只公募REITs產(chǎn)品主動披露關(guān)于溢價風(fēng)險的提示性公告或臨時停牌公告，提示投資者當(dāng)前產(chǎn)品相較于發(fā)行價出現(xiàn)較大幅度溢價，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降，提醒投資者密切注意投資風(fēng)險。

    而從流動性來看，國泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，2022年以來滬深交易所REITs平均換手率高達2.48%，顯著高于港交所REITs0.07%左右的平均換手率。

    國泰君安分析師孫雨認(rèn)為：“作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜、估值方法多樣，且已上市產(chǎn)品數(shù)量較少，具有稀缺性。這可能會導(dǎo)致在投資者教育不足的情況下，面對公募REITs二級市場的可觀持續(xù)上漲，普通投資者仍以基金業(yè)績?yōu)樽钪饕蛩囟つ抠徺IREITs產(chǎn)品。”

    重點關(guān)注長期投資價值

    多位公募基金人士在接受《證券日報》記者采訪時強調(diào)，對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，公眾投資者的關(guān)注重點仍應(yīng)是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

    “不同類別項目關(guān)注點有所不同，例如高速公路的地理位置、區(qū)域稟賦是影響車流量的核心因素，產(chǎn)業(yè)園類關(guān)注資產(chǎn)區(qū)位因素、項目運營能力、行業(yè)分布等。”華泰證券研究員文晨昕認(rèn)為，項目的估值定價是否合理、公募REITs管理人能力、未來擴募情況等均是考量因素。

    《證券日報》記者對比首批公募REITs的三季報和四季報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其底層項目資質(zhì)優(yōu)良，各項目經(jīng)營狀況相對良好，其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT等多只公募REITs可供分配金額呈環(huán)比提升趨勢。

    事實上，隨著公募REITs相關(guān)稅收優(yōu)惠、試點區(qū)域擴展至全國范圍、險資入局等發(fā)展支持政策不斷推進，市場普遍認(rèn)為，未來公募REITs市場將快速擴容。尤為值得注意的是，2021年11月份，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，同意保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。險資等長期機構(gòu)資金陸續(xù)“入場”，為公募REITs的配置屬性增添新色彩。

    但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，投資者在投資公募REITs時一定要了解產(chǎn)品底層資產(chǎn)，基于底層資產(chǎn)提供的現(xiàn)金流進行合理估價，并結(jié)合當(dāng)前市場價格判斷估值是否合理。尤其是近期，越來越多業(yè)內(nèi)人士密切關(guān)注公募REITs二級市場短期價格波動，并多次提示投資者注意風(fēng)險。

    “在已上市的公募REITs二級市場價格普遍溢價的前提下，應(yīng)警惕其內(nèi)部收益率的下滑。”西南證券分析師沈猛認(rèn)為，公募REITs更適合長期持有，應(yīng)理性看待短期市場表現(xiàn)，重點關(guān)注長期投資價值。“我國基礎(chǔ)設(shè)施存量市場龐大，可供發(fā)行REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，隨著REITs逐漸成為基建投資的重要融資渠道，公募REITs產(chǎn)品有較大的擴容空間，可對新上市的REITs產(chǎn)品保持關(guān)注。”沈猛表示。