首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品獲受理 拓寬實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資渠道

    本報(bào)訊 （記者毛藝融）對(duì)于投資者而言，大類資產(chǎn)配置又多了一項(xiàng)新選擇。2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。同日，交易所修訂相應(yīng)業(yè)務(wù)辦法、配套業(yè)務(wù)指引和指南，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)規(guī)則體系。

    2026年1月末至今，證監(jiān)會(huì)和交易所官網(wǎng)均披露首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品已申報(bào)并獲受理。這意味著我國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)向全門(mén)類又邁出了關(guān)鍵一步。

    一個(gè)多月來(lái)，伴隨首批產(chǎn)品陸續(xù)申報(bào)受理，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs從翹首期待到當(dāng)前的萬(wàn)眾矚目，公募REITs也從常態(tài)化發(fā)行階段趟過(guò)擴(kuò)品增類的改革深水區(qū)，逐漸繪成具象圖景。首批試點(diǎn)產(chǎn)品的披露猶如一陣清風(fēng)，吹動(dòng)大資管市場(chǎng)的一池春水。

    2021年首批公募REITs上市已五年許，其掛鉤實(shí)體資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、穿越周期、收益成長(zhǎng)性已經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)認(rèn)可。此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs精彩亮相將為市場(chǎng)帶來(lái)何種機(jī)遇？

    破繭新生

    助力存量資產(chǎn)價(jià)值再造

    經(jīng)過(guò)前期發(fā)展，我國(guó)已積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，蘊(yùn)藏著巨大的價(jià)值潛能。如何盤(pán)活巨量社會(huì)存量資產(chǎn)，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

    公開(kāi)資料顯示，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs運(yùn)營(yíng)成熟，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。其中，央企保利發(fā)展項(xiàng)目底層資產(chǎn)位于廣州、佛山區(qū)域，扎根粵港澳大灣區(qū)核心城市，歷史經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)較好。上海市重點(diǎn)國(guó)企上海地產(chǎn)、錦江國(guó)際集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)申報(bào)的項(xiàng)目資產(chǎn)業(yè)態(tài)多元，包括商業(yè)綜合體、辦公和酒店資產(chǎn)，坐落于所在城市核心商圈，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)定。國(guó)際知名不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司凱德申報(bào)項(xiàng)目底層資產(chǎn)位于深圳、四川綿陽(yáng)的核心地段，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年限大多已滿10年，出租率在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。

    商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs通過(guò)將類似前述申報(bào)項(xiàng)目中具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，直接打通盤(pán)活存量與引導(dǎo)資金投向新發(fā)展領(lǐng)域的通道，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。

    “盤(pán)活社會(huì)存量資產(chǎn)，提升資源配置效率。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)型和服務(wù)國(guó)家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施和利器。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs不僅是重要的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略的資本市場(chǎng)工具，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠(yuǎn)意義。

    謀定而動(dòng)

    鑄造商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)之錨

    而對(duì)正處于轉(zhuǎn)型探索中的房地產(chǎn)行業(yè)而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs適時(shí)推出更為行業(yè)開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型再出發(fā)的新機(jī)遇。

    商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs通過(guò)實(shí)現(xiàn)成熟資產(chǎn)的上市退出，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了重要的資金回籠渠道和資產(chǎn)循環(huán)模式，極大地鼓勵(lì)和促進(jìn)了從“開(kāi)發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。這有利于企業(yè)更專注于提升運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)管理模式的專業(yè)化發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式落地完善，促使資產(chǎn)市場(chǎng)供給變得更加活躍、健康。

    更為重要的是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)提供至關(guān)重要的“定價(jià)之錨”。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)缺乏公開(kāi)、透明、連續(xù)的市場(chǎng)化價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs作為在公開(kāi)市場(chǎng)交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，其二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和估值水平基于資產(chǎn)底層運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，是由廣大投資者共同判斷形成的公開(kāi)信號(hào)。

    中信證券相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“這為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供了可參考、可比較的估值基準(zhǔn)，極大地提升了整個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格透明度與定價(jià)科學(xué)性，有助于形成理性的投資預(yù)期，引導(dǎo)資本更有效地識(shí)別和配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)穩(wěn)定和促進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。”

    應(yīng)勢(shì)而生

    打造投融協(xié)同共贏的發(fā)展生態(tài)

    隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變，這為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出提供了有利的金融條件。

    在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)當(dāng)前供需關(guān)系下，龐大的社會(huì)資本和保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)資金對(duì)能夠提供穩(wěn)定、長(zhǎng)期且有抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求迫切。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs恰恰能夠以其高比例分紅、與股債相關(guān)性較低的特性，成為匹配這類長(zhǎng)期資金需求的理想標(biāo)的，有效承接巨大的配置需求。低利率也降低了資本對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的回報(bào)要求，直接提升了其估值吸引力和投資回報(bào)潛力。

    不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)REITs為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的企業(yè)提供了公開(kāi)、透明、高效的資產(chǎn)退出渠道和價(jià)值實(shí)現(xiàn)平臺(tái)，助力完成從“重資產(chǎn)持有”向“專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”的商業(yè)模式升級(jí)。企業(yè)的資產(chǎn)釋放意愿，為REITs市場(chǎng)吸引多元化資產(chǎn)提供了關(guān)鍵動(dòng)力。

    “此時(shí)穩(wěn)步推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，不僅是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的必然選擇，更是激活龐大存量資產(chǎn)、引導(dǎo)金融活水服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步，可謂天時(shí)地利人和。”一位市場(chǎng)機(jī)構(gòu)人士向記者表示。

    嚴(yán)而有度

    市場(chǎng)化、法治化筑牢發(fā)展根基

    資本市場(chǎng)的建設(shè)歷來(lái)堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化的原則。創(chuàng)新既要敢闖敢試、勇毅前行，又要嚴(yán)守合規(guī)底線，始終錨定市場(chǎng)化、法治化方向，實(shí)現(xiàn)規(guī)范與活力相統(tǒng)一。

    商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜，底層資產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復(fù)雜，單項(xiàng)目往往涉及數(shù)十項(xiàng)合規(guī)手續(xù)辦理。

    記者從監(jiān)管部門(mén)了解到，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核過(guò)程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時(shí)，也需要考慮歷史背景下的實(shí)際情況和市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)需求，平衡好重大性和建設(shè)性，體現(xiàn)制度的包容性和適應(yīng)性。嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有方、嚴(yán)而有效，以市場(chǎng)化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設(shè)的基調(diào)。在筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線的同時(shí)，為市場(chǎng)活力打開(kāi)空間，實(shí)現(xiàn)規(guī)范與發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡。

    市場(chǎng)人士普遍期待，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出將進(jìn)一步健全多層次資本市場(chǎng)體系。未來(lái)在制度保障與市場(chǎng)協(xié)同推動(dòng)下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有望通過(guò)REITs對(duì)接資本市場(chǎng)，有效拓寬實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資渠道，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。

（編輯 李波）