以商業(yè)地產(chǎn)之力促產(chǎn)城融合發(fā)展

    ■王麗新

    當(dāng)前，各地均在加緊謀劃“十五五”時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相關(guān)工作，推動城市高質(zhì)量發(fā)展成為了其中一項(xiàng)重要議題。在擴(kuò)大內(nèi)需、消費(fèi)升級以及城市更新政策導(dǎo)向下，各地需答好堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展這道關(guān)鍵題。

    大城市發(fā)展如何從“量的積累”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的躍遷”？在筆者看來，產(chǎn)城融合是重要抓手。以商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)與城市功能空間深度融合，將為城市高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。在促進(jìn)產(chǎn)城人融合發(fā)展的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)不斷轉(zhuǎn)型迭代，如今，其核心方向正朝著“空間功能復(fù)合化、硬件設(shè)施智能化、服務(wù)生態(tài)專業(yè)化、綠色標(biāo)準(zhǔn)高階化”的城市載體邁進(jìn)，并擁有了三個新角色。

    ‌角色一：產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新“加速器”。

    當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)正與需求重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級同頻共振，驅(qū)動其功能迭代，以滿足新興產(chǎn)業(yè)衍生的多樣化需求。

    一方面，近年來，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，生物醫(yī)藥、低空經(jīng)濟(jì)、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷壯大，直接推動了研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、特色產(chǎn)業(yè)園、廠房建設(shè)等空間載體的定制化需求大幅增長，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商應(yīng)勇于抓住這一波新需求，發(fā)揮自身優(yōu)勢，加快構(gòu)建能夠滿足這類產(chǎn)業(yè)需求的商業(yè)模式，助力相關(guān)產(chǎn)業(yè)落地。

    另一方面，數(shù)字經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)張，帶動數(shù)據(jù)中心、算力中心以及智慧生態(tài)辦公等新型基建需求激增，這將導(dǎo)致相關(guān)地產(chǎn)投資規(guī)模大幅增加，甚至高達(dá)萬億元，這是增量市場的巨大商機(jī)。例如，開發(fā)商建設(shè)寫字樓時，應(yīng)摒棄傳統(tǒng)單一辦公業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)理念，轉(zhuǎn)而根據(jù)客戶需求構(gòu)建“研發(fā)+中試+展示”三位一體空間，甚至可以與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門加強(qiáng)互動，搭建一站式服務(wù)平臺，從最基礎(chǔ)的工商財(cái)稅服務(wù)，到全面的IT支持，再到更多的個性化增值服務(wù)，都涵蓋其中，以此提升運(yùn)營服務(wù)的軟實(shí)力。

    ‌角色二：多元業(yè)態(tài)融合“商業(yè)體”。

    過去，商業(yè)地產(chǎn)的主流商業(yè)模式是建房子、租房子、賣房子，如今這類發(fā)展模式已難以適應(yīng)市場需求。隨著智慧城市、城市群以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展進(jìn)入新階段，小到一座城市，大到一個囊括諸多城市的經(jīng)濟(jì)帶，其發(fā)展?jié)摿Q于融合了多少“智慧”。

    與之相呼應(yīng)的是，更具市場競爭力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是融合多元業(yè)態(tài)且具備智能化基礎(chǔ)設(shè)施的綜合性“商業(yè)體”。這就需要開發(fā)商依托城市發(fā)展脈絡(luò)調(diào)整布局及業(yè)態(tài)組合，捕捉區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)帶來的差異化需求機(jī)遇，淘汰傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)單一功能模式，走與智慧城市匹配的復(fù)合功能發(fā)展路徑。例如，在要素配置上，匹配城市群區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，整合智能化基礎(chǔ)設(shè)施、人才公寓、商業(yè)購物中心、特色產(chǎn)業(yè)集群、科創(chuàng)基金等關(guān)鍵資源，甚至嵌入社區(qū)醫(yī)療、教育等設(shè)施，建造多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同、職住平衡的商業(yè)綜合體，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)、產(chǎn)城人融合的新型城市空間。

    ‌角色三：城市更新“新引擎”。

    大城市、超大城市的高質(zhì)量發(fā)展之路，離不開城市更新的支持。城市更新不僅要改善人居環(huán)境，還承載著穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型的重要任務(wù)。完成這一任務(wù)，離不開商業(yè)地產(chǎn)的助力。

    據(jù)業(yè)內(nèi)測算，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘考s20萬億元。在盤活低效土地、老舊廠房與老舊建筑的過程中，城市更新的核心邏輯應(yīng)重點(diǎn)落在營造“文化+科技+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+”等多業(yè)態(tài)融合，構(gòu)建城市新生態(tài)上。例如，參與城市更新的主體應(yīng)推廣應(yīng)用綠色、低碳、智慧的新產(chǎn)品，重構(gòu)城市商業(yè)消費(fèi)空間（如主題街區(qū)、藝術(shù)展覽與零售融合空間），推動城市產(chǎn)業(yè)、科技以及文商旅資源深度融合，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型升級。

    當(dāng)然，要將文商旅和特色產(chǎn)業(yè)等業(yè)態(tài)融合到商業(yè)地產(chǎn)中并非易事，大片的百貨、沉浸式體驗(yàn)場所，過于集中的同質(zhì)化辦公樓，這類同質(zhì)化的城市更新未必能帶來價值提升。因此，開發(fā)商需思考采用何種策略和商業(yè)模式去整合這些資源，以保障商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營生態(tài)鏈的完整、有序，并與區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)形成生態(tài)協(xié)同。這既是難題，也是商機(jī)。好在REITs等金融工具的創(chuàng)新，為商業(yè)地產(chǎn)的資金來源開辟了新渠道，讓其擁有創(chuàng)新支撐力。同時，筆者也期待未來能有更多資金激活存量，讓商業(yè)地產(chǎn)更好地發(fā)揮城市更新“新引擎”的動能。

    接下來，在新型城市建設(shè)中，商業(yè)地產(chǎn)需以創(chuàng)新為動力、以綠色節(jié)能為方向、以匹配城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為準(zhǔn)繩，提升運(yùn)營能力、創(chuàng)新服務(wù)模式，為產(chǎn)城融合、激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力注入持久動力。