提升底層資產(chǎn)透明度 監(jiān)管推動REITs提質(zhì)擴容

    本報記者 吳曉璐

    5月12日，證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項指引（簡稱“指引”），此次修訂重點明確了實踐較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路項目審核和信息披露要點，同時針對市場關(guān)切的項目參與機構(gòu)、資產(chǎn)評估和產(chǎn)品設(shè)計等相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)范。

    數(shù)據(jù)顯示，目前已上市27只REITs，資產(chǎn)范圍覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金超900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元。

    接受采訪的專家認(rèn)為，指引的發(fā)布有助于提升REITs審核效率和底層資產(chǎn)的透明度，有利于投資者更好發(fā)掘項目價值，推動REITs高質(zhì)量擴容，助力市場長期穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

    強化審核、信披要求

    提高投資者獲得感

    具體來看，此次修訂細(xì)化了業(yè)務(wù)參與機構(gòu)、評估和現(xiàn)金流要求，包括：加強原始權(quán)益人約束，規(guī)范中介機構(gòu)選聘，細(xì)化評估和現(xiàn)金流要求；同時規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計要求，包括：明確基金控制要求，細(xì)化產(chǎn)品命名規(guī)范，強化風(fēng)險防控，明確基金經(jīng)理要求，規(guī)范費用收取水平等。

    “指引首次明確REITs底層資產(chǎn)評估報告的重要參數(shù)披露、現(xiàn)金流實際情況和預(yù)測情況出現(xiàn)明顯差異時需披露原因、合理確定戰(zhàn)略配售比例以保證流通份額適度充裕等內(nèi)容，對于公募REITs在底層資產(chǎn)評估、產(chǎn)品設(shè)計等實踐具有良好的指引作用。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，此次指引的發(fā)布，料將推動各業(yè)態(tài)的公募REITs更加清晰透明地進(jìn)行信息披露，強化公募REITs市場的信披制度建設(shè)。

    此外，針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路項目，指引明確其特殊性要求。“產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和高速公路REITs在我國公募REITs的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量上都占比較高，率先就這兩類資產(chǎn)的特殊性要求進(jìn)行明確具有現(xiàn)實意義。”明明表示，其次，從2022年全年和2023年一季度的財務(wù)報告來看，這兩類資產(chǎn)的經(jīng)營情況都出現(xiàn)了較為劇烈的波動，因此結(jié)合行業(yè)情況規(guī)范和強化信息披露也有一定的緊迫性。

    截至5月14日，27只上市REITs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目和收費公路項目分別有8只和7只，位居前列，總市值分別為173.11億元、378.23億元，兩類資產(chǎn)數(shù)量和市值在上市REITs中占比分別為55.56%、60.69%。此外，還有2只REITs已經(jīng)注冊生效，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路各一只，成功發(fā)行上市后，上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和收費公路REITs將分別達(dá)到9只和8只。

    “通過細(xì)化兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點、強化信息披露要求，在更好地保障投資人合法權(quán)益及長期投資獲得感基礎(chǔ)上，提升了公募REITs業(yè)務(wù)執(zhí)行效率與質(zhì)量，有助于原始權(quán)益人、基金管理人及各市場主體之間達(dá)成業(yè)務(wù)共識，推動公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，有助于市場長期穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示。

    持續(xù)完善信披規(guī)則

    推動REITs常態(tài)化發(fā)行

    3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（簡稱REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”），明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度，是“十二條措施”的其中兩項任務(wù)。證監(jiān)會債券部主任周小舟在北京市2023年基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上表示，逐步完善符合REITs特點、規(guī)律的信息披露體系。

    對于下一步，證監(jiān)會表示，將研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則。

    除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路，目前，已上市REITs中，保障性租賃住房項目、倉儲物流項目分別4只、3只，污水處理、新能源、清潔能源分別2只、2只、1只。

    “我國公募REITs以不同的資產(chǎn)類型進(jìn)行劃分，而非海外市場的混合業(yè)態(tài)。因此需要進(jìn)一步針對不同底層資產(chǎn)類型制定和出臺審核、信披規(guī)則，以匹配市場特征，幫助投資者更加清晰地了解底層資產(chǎn)特征。”明明表示。

    中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公募REITs業(yè)務(wù)試點取得了較好的階段性成果，在監(jiān)管機構(gòu)指導(dǎo)下，在市場主體共同努力下，不同資產(chǎn)類型的公募REITs業(yè)務(wù)在試點中逐步成熟，可以通過資產(chǎn)審核與信息披露規(guī)則來進(jìn)一步凝結(jié)共識、提升效率，為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行奠定良好基礎(chǔ)。

（編輯 白寶玉）